物业价格“试水“市场化定价 转变观念是关键

　　新年伊始，国家发改委宣布放开多项商品和服务价格，其中颇为引人关注的是非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格将走市场化定价之路。虽然政府方面强调，放开价格同时将加强监管，但记者日前在采访中发现，面对物业费“松绑”，多数业主最担心的是价格上去了，服务质量却难以保证。业内人士认为，物业费的市场化定价有利于物业管理行业健康发展，但还需要完善的法律机制配合以及物业公司和业主双方的观念调整。

　　现状：低缴费率难以维持正常运营

　　物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》，普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价，开发建设单位、业主大会与物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在标准价格基础上进行浮动，上下浮动幅度不得超过20%。机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况据实测算，自行协商确定。

　　谈到物业费价格放开这一话题，已经在物业行业工作了18年的天津某物业服务有限公司负责人吉总对此持肯定态度，“这个政策的出台是一种积极的尝试，有利于通过市场的调节，在物业公司与业主之间搭建起有效的沟通平台，缓解目前存在的一些物业与业主间的问题”。

　　无论是物业公司还是业主自身，谈到物业费时都有自己的苦衷：物业公司由于入不敷出，希望提高价格；而部分业主因不满意服务质量，不甘心缴纳费用。根据天津市房管局的统计，截至2014年年底，本市市内六区物业费收缴率不足80%。如果将范围扩大至全市各区县，这个比例将会更低。但根据吉总在物业行业的经验来看，一般的物业公司只有确保收缴率在92%—95%时才能维持公司日常运营。“物业公司在做定价时，前期会根据社区的大小、户数等具体情况，配备一定的安保人员、绿化技术人员，再通过成本的核算制定相应的物业管理收费标准。”吉总坦言，资金实力雄厚、特别是有地产商背景的物业公司，为了维护自身的品牌形象，往往不惜亏本经营，但是对于一些中小型的物业管理企业，则会以提供更低质量服务的方式来应对管理费的不足。

　　业内：物业费放开有利于行业发展

　　在市场化的定价机制下，最显著的特点就是物业费需要业主和物业公司协商定价，这将促使业主和业主委员会更积极地参与到社区治理当中，在物业服务定价上掌握了主动权，物业公司价格上浮须经业主委员会同意。从另一方面来看，如果物业服务不到位，业主委员会同样有权要求降价。这对于物业服务企业自身发展提出了更高要求，让物业服务企业与业主之间的关系更紧密地结合在一起。

　　与此同时，伴随着物业费的提高，物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护，从长期来看，将影响住宅小区的品质，影响房产的保值增值。而通过市场化的定价方式，将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制，高端客户对于物业管理的需求将得到释放，高端小区的物业管理费将出现一定幅度的提升，对于高端物业服务绝对是利好消息。

　　吉总认为，高端物业关注的应该是如何让品牌保值增值。“物业对地产的反哺效应巨大，根据业内统计，目前这一比例已接近30%，而在一些高端项目中，这一比例能达到35%”，吉总坦言，收费标准不再被限定后，一些品牌物业公司肯定会考虑提高价格，同时也会提高服务质量。“随着生活水平的不断提升，业主的需求也在不断提升，高端物业需要做的就是业主需要什么我们就提供什么，只要能满足其日常需求，合理地提升物业价格也能得到业主认可”。他同时指出，物业费低的小区，就要由低等级的物业公司去管理，但物业服务业是劳动密集型行业，有实力的大公司会有规模效益，在竞争中占优势，一些小企业在未来就可能倒闭。