楼上乱建房业主埋怨物业未拆除 物业:无权强拆

　　现在，因物业管理引发的纠纷时有发生，业主常常抱怨物业公司管理不到位，而物业公司则称，一些业主不肯缴纳物业费，管理经营难以维系。

　　物业纠纷涉及到诸多法律法规，不少业主对哪些是自己的权利，哪些是自己的义务不甚了解。余姚市人民法院法官通过对一些物业纠纷案的剖析，向我们厘清了其中的法律关系。

　　楼上乱建房，业主埋怨物业未强拆

　　徐女士居住在高层住宅的第17层。2013年，楼上住户韩某对其住宅进行装修，并在北露台上搭建假山景观水系等设施。韩某装修完不久，徐女士发现自家厨房有渗水现象，渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台，之后，其房屋地板、墙壁也逐渐霉烂发黑。徐女士将情况反映给小区物业，要求拆除楼上的违法建筑。物业公司向韩某发出了整改通知书，但对方置若罔闻。为此，徐女士以停缴物业费向物业公司抗议，并向余姚市人民法院起诉，要求韩某拆除违章设施，赔偿损失10万元。同时，徐女士认为，物业公司应对韩某的这种行加以制止，但物业公司并未采取实质性行动加以制止，应当承担连带责任。

　　法院经审理认为，韩某在露台违规搭建，导致楼层渗水，损坏了徐女士房屋内装修和部分财产，判令其拆除，并赔偿徐女士各项损失3500元。而物业公司对韩某行为进行了劝告，基本尽到了管理职能，无需承担赔偿责任。

　　［说法］物业无权强拆小区内违法建筑

　　业主违章搭建，这种行为损害了其他业主的权益。但在对待违法建筑问题上，一些业主认为物业公司应承担起强拆职责。实际上，物业公司只是一个民事主体，并没有拆除违法建筑的强制执法权。对于违法建筑，物业公司只能对搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止，如果劝阻、制止无效，应及时向政府主管部门报告，但最终的执法权在政府职能部门。

　　因此，韩某在北露台所搭建的景观水系虽然属于违法建筑，但物业管理公司无权强行拆除。物业公司在行使管理权时要想有章可循，在签订物业合同时就应当明确双方的权利义务，通过增加规章条款以约束业主私搭乱建行为。

　　楼宇钢柱掉落，物业、房企同成被告

　　家住余姚某小区的许先生将自家车辆停放在小区内。第二天早上，许先生发现一根不锈钢柱掉落在车子旁边，车辆的引擎盖被洞穿，前挡风玻璃、大灯也有不同程度的损坏。他将车辆送至4S店维修，共花费3万余元。

　　这根不锈钢柱是小区房屋装饰用的，于是，许先生向物业公司要求赔偿，但物业公司认为，这是因房屋质量引发的，应由开发商承担责任。最终，许先生将小区物业公司和开发商一并告上法院，要求赔偿损失3.5万元。

　　余姚法院审理后认为，开发商早已将小区整体交付给物业公司，涉案不锈钢柱属于建筑公共部位，应由物业公司承担维修责任，物业公司不能证明自己尽到了维修和管理义务，应承担民事赔偿责任。

　　［说法］开发商与物业属两个不同主体

　　建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害，除非他的所有人或者管理人证明自己没有过错，否则便应当承担相应责任。

　　面对房产公司与物业公司的相互推诿，业主对于因坠落物导致的损失，可向物业公司要求赔偿。物业公司认为建筑质量问题当由施工单位及房地产公司承担，这与业主提出赔偿属于不同的法律关系。物业公司和业主之间是物业合同关系，开发商和业主之间是商品房买卖合同关系，开发商、物业公司是两个独立的民事主体，没有互相承担责任的依据。

　　如果坠落物因施工质量引起，物业公司需另行对房产公司起诉。但对房屋质量归属问题，主要还是看房产公司和物业公司签订的合同。比如开发公司与物业公司签订3年保修期，那么在此期间引发的相关损失，物业公司可要求开发公司赔偿。

　　另外，业主维权要有法律依据，以拒缴物业费维权并不可取。物业公司提供的是有偿服务，业主不缴纳物业费，就会丧失其主张权利的法律基础，不利于其自身维权。

　　灯光昏暗业主摔倒，物业担责15%

　　81岁的朱某到小区地下室车位取物，由于过道电灯坏掉，车库光线昏暗，朱某不慎被过道门槛绊倒受伤。小区保安通过监控发现后，立即与朱某家人取得联系。经诊断，朱某右股骨骨折，先后花去治疗费用3.1万元。朱某认为，物业公司对小区内公共设施未尽到基本的管理、维护职责，为此，他向余姚法院提起诉讼，要求物业公司赔偿各项损失。

　　法院审理认为，作为小区管理人，物业公司对小区公共设施负有维修、保养、管理义务，事发地光线昏暗，客观上会导致通行不便，在一定程度上存在安全隐患，物业公司在管理义务上存在瑕疵。但朱某为成年人，经常出入小区地下车库，自身未能充分注意安全，过错明显。法院最终判决物业公司承担15%的责任。

　　［说法］物业对公共设施管理义务非无限

　　小区摔倒受伤事件经常发生，一些业主因此认为与物业公司管理不到位有关，并要求对方承担全部责任。法律规定，对服务区域范围的公共设施，物业公司在一定的合理限度范围内负有保障管理义务，但这种管理义务范围是有限的，不能无限夸大。依照侵权责任法相关规定，侵害人因过错造成他人人身损害的，应承担赔偿责任，受害人亦有过错的，可减轻侵害人的赔偿责任，法院根据双方提供的证据材料和案件的实际情况来划分责任。

　　需要指出的是，物业纠纷进入诉讼程序后，一些业主习惯于通过言词抗辩，却无法提供有效的证据证明物业公司存在过错，这会导致在诉讼中处于弱势。因此，业主应注重证据的收集，以确保通过法律途径保障自己的权益。