二套房贷款首付比降至4成 2年以上二手房免征营业税

京华时报制图何将

　　市场预期的房地产“利好政策”靴子终于落地。央行、住建部、银监会昨天联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，财政部、国家税务总局联合发布称二手房营业税免征期限由5年降至2年。

　　□政策出台

　　>>二套房贷款

　　首付由六成降至四成

　　昨天下午，一则“央行紧急召集媒体当天下午召开发布会”的消息即在市场传开，并表示可能与二套房贷首付比例下降有关系。京华时报记者昨天向央行方面求证，得到回复称没有发布会，二手房政策尚不清楚。然而，就在各股票市场收盘之后，昨天16：58，央行、住建部、银监会三部委联合发布通知，宣布对二套房贷首付等个人住房贷款进行调整。

　　这份名为《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而在此之前，二套房贷款执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

　　>>转让营业税

　　免征期限由5年变2年

　　无独有偶，就在三部委联合发布调整二套房贷的通知几分钟后，财政部、国家税务总局又联合发布消息，称将从3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

　　具体调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　据悉，我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售可免征营业税，而购买不足5年的住房将全额征收营业税。

　　□新闻背景

　　房地产市场低迷

　　事实上，自去年以来，房地产市场的情况并不乐观。根据本月国家统计局公布的2月份数据显示，70个大中城市中，66城新建商品住宅价格环比下降，北京新房价格连续8个月下跌。

　　根据亚豪机构最新的统计显示，截至3月30日，2015年一季度，北京共成交商品住宅20383套，相比去年四季度41722套商品住宅成交量下滑了51%。

　　土地市场方面，受供应等因素的影响，成交量同比大幅下滑。据中原地产统计，一季度北京土地市场成交金额484.7275亿元，相比2014年一季度的753.44亿元，跌幅高达35.7%。2014年一季度土地成交高达50宗，而在2015年一季度仅成交28宗。

　　多次出重拳调控

　　近年来，政府多次出重拳调控房地产市场。2010年1月，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付比例不得低于40%；当年4月，“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；2011年1月，力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍；2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，北上广深、厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至六到七成。

　　□专家解读

　　放松程度超过预期

　　二套房贷首付比例迎来5年以来的首度下调。链家地产市场研究部张旭表示，本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前各界预期。从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%的水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置套总价200万元的二手房来说，首付金额可下降60万之多。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，综合来看，本轮政策调整可谓是房地产松绑的组合拳，特别是个别政策已经宽松至2008年的历史最宽松期的标准，这将会极大地提振市场信心。

　　营业税又回6年前

　　张旭表示，从历史情况看，营业税政策也全面回到2009年的水平。据链家地产测算，目前北京二手房市场上约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“5改2”政策落地，交纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。

　　郭毅表示，目前二手房交易本就以次新房为主，以前的税费政策极大地抑制了购房时间在5年以内的

　　二手房交易，也从一定程度上造成二手房整体交易量的下滑，本次营业税调整后，税费的降低将有助于拉动一轮购房时间在2年到5年之间的二手次新房交易。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“5改2”政策最大的受益者其实是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万不等。

　　但是，郭毅也指出，本次税费调整并未涉及个人所得税这一二手房交易税负最重的税种，目前这一税种的征收标准是5年以内房产，征收(销售价格-房产原值)的20%，房产满5年且为家庭唯一住房才会免征。二手房个税未如预期中一样，与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响对于二手房市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。

　　重点支持改善需求

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在宏观楼市整体表现依然低迷的大背景下，以支持首次自住型需求和合理改善型需求的楼市利好政策再度加码。从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群，政策明显加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。

　　北京大学房地产法研

　　究中心主任楼建波表示，此次楼市新政，改善型住房家庭受益面最大。以前对二套房的首付限制，基本已经消除了。近期一些城市的租金一直上涨，就是因为太多家庭都在观望楼市。这次宏观调控后，对改善型住房家庭有一定的帮助。

　　一线城市灵活调整

　　值得注意的是，本次通知还强调，要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

　　□影响预测