楼市新政利好改善型置业者

　　昨天， 二套房首付比例迎来了新一轮调整。两项政策力促楼市，极大地降低了购房者门槛，预计超7成购房者受益，楼市或将迎来“量价”齐升。

　　二套房 首付比例降至四成

　　【新政】 为支持居民自住和改善性住房需求，昨天，据中国人民银行网站消息，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　【案例】 二套房首付比例由七成降至四成，极大地降低了购房门槛。信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，以上海二手房成交均价200万元计算，调整前须支付140万元首付，调整后只需支付80万元，降低了60万元，极大地释放了潜在改善型购房需求。

　　【市场分析】 目前，上海二套房首付比例为70%，这是2013年市场最火爆时出台的政策，以此抑制改善型需求大量入市而导致房价的过快上涨。德佑链家研究部总监陆骑麟分析道，从统计数据来看，上海有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的的，并且不少购房者为了享受贷款结清算首套的政策，往往是先卖再买，此次新政出台，这50%的购房者无需先卖房再买房，直接能够享受40%的首付比例，那么，这部分改善型的购房者很有可能会选择先买一套，然后再去做一定的固定资产调整。

　　公积金 贷款首付比例调整

　　【新政】 《通知》还明确，进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　【市场分析】 此条政策对于上海来说意义有限，必须配合上海的公积金新政才能放大其作用。目前，上海公积金贷款每户最高为80万元，也就是说，要享受20%的首付标准，必须购买总价不超过100万元的住房，并且很多购房者是没有补充公积金的，实际家庭可贷款额是60万。德佑链家市场研究部监控数据显示：2015年1月1日-3月29日，全市新建商品住宅总价在100万元以下的商品住宅成交量占比仅为4.5%，比例非常小，沪上100万元以下的商品住宅非常有限，那么，能享受首付20%的购房者也会更少，同样，要享受30%首付来购买改善型的房源，总价不能超过114.3万元，对于沪上改善型房源来说，也是不足的。

　　目前，上海房地产购房客户中，改善型需求总量占到市场的70%，而房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者受益。先前七成的首付比例使得购房者改善居住条件的成本非常高，很多购房者较难完成二次置业，抑制了大量的需求。陈丽娜预测，公积金委托贷款购房首付款比例的调整，结合近期众多城市提高住房公积金贷款额度，必将使首套房购买者受益，因此预计将有超七成左右的购房者受益。

　　营业税 减免年限5年调为2年

　　【新政】 昨天，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称“通知”)，有望提高申城二手房市场有效挂牌房源的数量。

　　3月31日起调整个人住房转让营业税政策。《通知》规定“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。而营业税原有的减免年限为5年，本次《通知》将营业税的减免期限大幅缩短。

　　【案例】 按照上海市普通住宅的总价标准，营业税的税率5.65%计算，那么可以内环内税费减少25.425万元；内外环税费减少17.515万元；外环外税费减少12.995万元。

　　【市场分析】 营业税的5年的减免年限对于二手房市场来说是一个十分重要节点。本次营业税减免年限的大幅缩短，同时也就将二手房转售的周期大大缩短，特别是一些持有购买2-5年之间房源的二手房东，随着近两年房价出现明显上涨之后，出现了一定的出售意愿，只是碍于高额的营业税而暂缓挂牌，本次新政无疑对他们的挂牌入市起到了引导的作用，从而达到充实二手房市场有效挂牌房源的作用。

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　　上海市普通住房标准

　　自2014年11月20日起，上海市执行普通住房新标准。可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：(一)五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；(二)单套建筑面积在140平方米以下；(三)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。