远洋“新阵容”应对未来 海鸥IV计划初露端倪

　　3月31日，刚刚公布了2014年业绩的远洋地产召开了一次由总裁李明率队的名为“新闻会客厅”的活动，与不久前刚举行的业绩会侧重不同的是，李明和他的团队更着重于在这次沟通中侧重未来，而非聚焦当下的战略转折期。同时，号称“第四期战略计划”的远洋海鸥IV战略也得以一见端倪。

　　海鸥IV计划初露端倪

　　3月30日，远洋地产战略流程中心总经理樊海云对记者回忆说：“远洋地产在历史上有把特别重要的战略计划以“海鸥”命名的传统，如远洋地产当年的IPO的内部计划代号就是海鸥，而从2009年开始的通过信息化手段重塑远洋管理方式的计划则被称为海鸥II……”由此可见海鸥IV（即海鸥4）计划的重要性。

　　在这次发布会前的不久，远洋的2014年业绩报告显示，其2014年度协议销售总额增长12%突破400亿元，营业额则增加了四分之一达到389亿元，但利润仅增长4%不到68亿元，净利润46亿元与2013年基本持平。

　　这份成绩单在一定程度上也反映了中国房企正处在战略转型期的大背景。不过，远洋总裁李明认为，毛利率的增长放缓在很大程度上意味着远洋去库存策略的成功。也有研究机构认为，远洋的净利润经此将触底反弹拉高。

　　“远洋地产必须从单一的增量开发向综合运营进行转变，从以产品营造为中心向以客户需求为中心进行转变。”樊海云这样描述远洋海鸥IV计划的核心命题，他表示，在这一计划中，远洋未来的业务格局将出现新的排列组合，即传统的住宅开发占比约40%，包括大型集中式商业和写字楼运营业务在内的不动产开发投资业务占比30%，包含物业、养老、创新服务在内的客户服务业务占比20%，而房地产金融业务则占比将达到10%，也就是“四元业务，4：3：2：1。”

　　“我们认同房地产业整体走进白银时代这个提法，因此我们的战略转型计划并非是当下才制定，而是在2013年底就开始酝酿。”李明表示。

　　“乾坤大挪移”练就“轻功”

　　隐藏在业绩数据背后的，是远洋已经开始面对白银时代的战略转折之路，其“折腾”的程度，堪称“乾坤大挪移”。

　　首先是整个市场重心的转移，远洋地产开始急剧地从三线以下的市场收缩，集中资源在北京、上海、深圳等一线市场。李明透露的一个数据可堪佐证：远洋“卸载”了三线市场的600万平方米土地储备，但同期增加了700万平方米土地储备，其中一线城市占比45%，二线城市占比50%。

　　同时，将调整的还有远洋的产品结构。李明认为，目前改善型需求正成为市场的主基调，远洋聚焦了很多城市中心地带的项目，并投入城市的一级开发和旧城改造，目的就是潜心做好改善型产品业务。

　　无巧不成书的是，就在这次发言之后不到一个小时，央行下调二套房首付的政策利好就转瞬而至，似乎正在佐证远洋将重注投入改善型住宅业务的战略决策。

　　李明还透露，2014年在土地市场颇为亮眼的远洋，在今后将更多采取与其它房企联合拿地、联合运营的模式。事实上，2014年远洋地产在合营公司的投资规模超过37亿元，较2013年增加了1.2倍，在联营公司的投资规模也已经接近24亿元，较2013年则暴增了2.75倍。可以看出，远洋也正在进行一次把资产变轻的努力。

　　同时，对于在未来将占比达三成的商业地产，远洋表示，为实现中长期业务的平衡发展，近年来持续增加对经营性物业的投资已经取得显著成效，在2014年里远洋地产投资性物业的可租面积达68万平方米，总收入首度突破10亿元，同比增长28%，达11.3亿元，为公司的持续发展注入活力。其中，北京的远洋未来汇是其第三个自主品牌零售物业，深受各零售品牌的青睐，自2014年6月开业以来一直保持在95%以上的高出租率。

　　不让员工有“合伙人”负担

　　在整个沟通过程中，“用创业精神重塑企业、把事做到极致、面临艰苦挑战”等字句在远洋高层的表述中层出不穷，一种旨在唤起整个企业拼搏精神的渴望正自然流露。

　　对于究竟如何进行这种唤醒，李明表示，某种程度上依赖的正是基于信息化平台的远洋新业务分发机制，“我们用的是‘背包人’这个说法，鼓励内部去争取业务担当与随之而来的激励。”

　　樊海云则表述的更精确：“通过信息化平台，我们把要做的事情分解成了17000多件。”

　　不过，针对目前颇受业界追捧的“员工变股东、合伙人”等机制，李明的态度则相当鲜明：“绝对不支持员工持股。我们会给员工配发期权和限制性股票，远洋的限制性股票占到股份的10%，股东同意每年都可以给员工分配，但这并不是把员工变成合伙人，像房地产这样的行业，并不适合合伙制。因为合伙人要承担无限责任，而房企的价值很大程度上体现为不动产资产价值，让员工为千亿级的公司承担无限责任，后果可以想象。”

　　本报记者 胡喆