楼市新政助推成交放量 买房换房时机已到来？(2)

　　楼市基本面将进入实质改善阶段

　　【趋势】

　　业内人士认为，根据有“分类指导、因地施策”的原则，以及“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的基调，不同的城市未来在面临不同的市场表现同时，也可能在政策有不同的走向。

　　“从目前的政策力度看，后续基本面将有一个持续性的恢复。”广发证券最新房地产行业研究报告分析，配合目前政策环境，二季度大中城市成交面积有望实现20%增长。

　　中原地产市场总监张大伟也认为，在新政影响下，房地产市场回暖明显，但另一方面也分化加剧。一二线城市已经开始出现小阳春，三四线城市楼市受到新政的影响较小。在三四线城市库存高企的背景下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一日前也表示，中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。

　　不过，朱中一也强调，由于中国的城镇化仍然在快速发展过程当中，刚需仍然存在。今年的政策比较宽松，除了少数存量房过大的城市以外，多数地方的市场今年能够实现软着陆的。“比如像广东，好多指标都是好于全国平均指标，再比如说北、上、广、深等地，或者是供求平衡的地方，市场复苏是比较快的，今年的情况肯定要好于去年。”

　　刚需购房者

　　“该出手时快出手”

　　专家详解购房五大诀窍

　　■指南

　　房产作为大额支出，在家庭财产中占据重要的位置。尽管是“刚需”，但此类购房者同样对所选购的房产有保值增值的需要。那么，何时买房才是最佳时机？未来房价到底是涨还是跌？

　　专家表示，认清房地产市场趋势是市民买房置业、投资的关键，因为市场总是风云变幻，机会转瞬即逝，买房时该出手时就该出手。所谓“万变不离其宗”，买房者如果掌握了抓住“时间窗”、选择名牌开发商、考量交通与配套及物业管理水平、看准区域的发展走势等几个小诀窍，房子买到便是赚到了。

　　诀窍一：把握市场尚未完全复苏阶段的机会

　　“分析楼市近二十多年发展情况可以得到这样的结论，无论房价是涨还是跌，作为刚需族，买房还是尽量选择早些出手。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　张宏伟表示，回顾过去几年，购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期。大部分开发商将推盘计划安排在2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。从二季度楼市开局表现来看，楼市去库存压力仍在，开发商集中推盘竞争压力大，市场尚未完全复苏，仍然是相对较佳的购房时机。

　　诀窍二：选择适合自己的房源更重要

　　刚需买房，往往先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看这套房子适不适合自己。小区环境、车位配比、户型、楼盘品质，任何因素有短板，都会影响到今后的居住舒适度。

　　张宏伟认为，对于买房是用于自住的刚需购房者来说，如果觉得所选择的房子各方面都比较中意，那就不必过多考虑是否是买房的合适时机，应该果断出手。

　　诀窍三：选择名牌开发商规避风险

　　放眼身边，经常会看到好多朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下，导致买房者购买烦恼的，大多是选择了那些开发实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，房子质量太差等问题，甚至出现个别房企“跑路”现象，给购房者或投资客带来巨大损失。

　　诀窍四：考量交通与配套及物业管理水平

　　买房其实买的就是生活，而这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是购房者在买房的时候必须要想到的。相反，如果购房者在买房时没有周全考虑小区的相关配套，就有可能给生活带来无尽的麻烦。

　　同时要看楼盘升值与否，小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中，出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外，楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。

　　诀窍五：买“预期”才有升值潜力

　　张宏伟认为，刚需购房要学会买预期，这样房子以后的升值潜力才会大。所谓买预期，就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。

　　买“预期”主要是两点：一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向；二看城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作。

　　对于商业地产市场来讲，唯一不变的原则--选择好的地段，如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。另外，购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形。如果附近人气不旺，绝不能购买。