深圳楼市真疯狂：价格洼地龙华房价追5万！

　　深圳楼市为什么这么疯狂?尤其是曾经的价值洼地龙华，三年内房价已经翻番。这样的繁荣还能持续多久?

　　现在的深圳楼市比股市还疯狂?这个说法一点都不夸张。

　　最近一个月以来，每逢周末，深圳都要上演“抢房大战”，几千人抢几百套房已成常态。

　　就在上周六(5月23日)，位于深圳龙华新区的某楼盘推出719套房源，却迎来了愈4000人，均价高达4万元/平方米，比半年前高出7500元/平方米，依然在两小时内售罄。

　　不断出现的日光盘、被刷新的区域价格刺激着人们的神经，购房者唯恐买不到房的情绪肆意蔓延。

　　深圳楼市为什么这么疯狂?尤其是曾经的价值洼地龙华，三年内房价已经翻番。这样的繁荣还能持续多久?

　　不断上演的抢房大战

　　位于深圳福田区的大中华国际交易广场最近颇受开发商喜爱，因为它可以容纳三四千人。

　　自从“330新政”后，深圳楼盘开盘的场面是日渐庞大，几百套房源往往会被几千人认筹，小型会所已经装不下那么多人，开发商只能转向大中华国际交易广场。

　　一位踩盘多年的业内人士对本报记者表示，第一次见这么大的开盘现场。

　　5月23日，大中华国际交易广场又迎来了一次巨型开盘仪式，并刷新了此前到场3000多人的记录。

　　当天上午，位于深圳龙华新区的中海锦城二期在这里正式开盘，推出719套89~190平方米精装房源，均价逾4万元/平方米，最高达5.4万元/平方米。

　　4000多名购房者冒着暴雨从四面八方赶来，700多套房源在开盘后两个小时迅速售罄，中海地产当天录得逾28亿元的销售收入。

　　4万元/平方米在深圳并不算高，但在龙华新区，却是新盘首次“破4”。

　　事实上，中海锦城是龙华新区的前地王项目。2013年10月，中海地产经过66轮竞价，最终以38.2亿元总价竞得该龙华地块，楼面地价1.46万元/平米，溢价率达91%，创下当年深圳住宅用地的总价与单价新高。而由于需配建9.8万平方米的安居型商品房，这宗土地的综合成本高达2.5万元/平方米，与当时周边的二手房价相当。

　　去年11月，中海锦城首次开盘时的均价为3.25万元/平方米，当时也是龙华新区新盘首次“破3”。仅仅过了半年时间，中海锦城的新房价格已经涨了23%。

　　与中海锦城二期同一天开盘或加推的还有南山区博林天瑞、塘朗城。其中，博林天瑞推出480套110-260房源，并临时加推80套，均价5万元/平方米，当天售罄;塘朗城首次开盘，推出348套85-140平方米房源，并临时加推116套，均价4万元/平方米。

　　据不完全统计，仅5月23日，深圳共推出约1663套房源，共吸引超7500人次抢房，总销售额近70亿元。

　　新房库存不够卖8个月

　　根据百城价格指数，深圳房价已经连续几个月领涨全国，其扶摇直上的房价走势让人咂舌。

　　深圳楼市火爆，归根结底是供不应求所致。

　　根据全国第六次人口普查数据，截止到2010年底，深圳住房自有率为26.9%(覆盖范围包括原农村私房)，而北京、上海住房自有率在70%左右，广州为89.9%，远高于深圳；截至2013年底，估计深圳住房自有率为30%，居民住房自有水平仍比较低，全市有70%的人靠租房来解决住房问题。

　　同时，深圳又是一个人口净流入城市，且以年轻人为主。深圳统计年鉴的数据显示，截至2013年，深圳常住人口1063万人，其中，外来人口占70.8%。近十年内，深圳常住人口增长了284万人，平均每年人口净流入28.4万人。

　　一边是巨大的购房需求，一边却是有限的新房供应。世联行统计发现，截至到5月17日，深圳全市一手房可售面积为375.47万平方米，可售套数为3.44万套。该机构预计，若按近8周深圳全市新房周平均1085套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为不足8个月。

　　而深圳的新增住宅建设用地基本枯竭，去年一年仅供应一宗住宅用地，未来将以盘活存量即旧改的方式作为主要供地方式。但由于旧改周期长、难度，未来深圳的土地供应可能会出现断层。

　　深圳中原研究中心经理王飞对《第一财经日报》记者表示，新房供应在6月还会放量，加上可能出现新一轮降息，深圳楼市还会延续目前火热的态势，甚至进一步爆发。

　　昔日洼地将“破5”？

　　值得注意的是，曾经的价值洼地——龙华成为了一匹黑马。

　　深圳中原研究中心数据显示，今年4月，龙华新房成交均价为 2.6万元/平方米，环比上升了10.8%，上升幅度居整个深圳市的首位。

　　事实上，从去年四季度开始，龙华便拉开了迅猛的涨势。

　　去年11月，中海锦城把龙华新房均价带入了“3”的台阶。“330”新政之后，龙华新房价格再度拉涨。4月，星河传奇加推，均价升至3.7万元/平方米。进入5月，中海锦城加推，则直接将龙华新房均价带入“4”时代，与深圳关内的福田、罗湖房价相去不远。

　　在这一次次的涨价中，到场购房者一次比一次多，销售不减反增，超“3”的这几个项目的开盘销售率都近 100%。

　　要知道，作为关外片区，龙华在5年前还是一个不被看好的区域。即便是在2011年底从宝安区中独立出来成立新区，其房价也在很长一段时间内处于洼地。

　　深圳中原研究中心数据显示，2012年4月，龙华新房均价才1.3万元/平方米。也就是说，在过去三年时间内，龙华新房均价已经翻了一倍。

　　“龙华房价近几年大涨，主要还在于其优越的地理位置和区域规划。”王飞表示。

　　龙华新区位于长条形深圳的中轴位置，南面紧邻土地稀缺、人口最为密集的CBD福田区，被称为福田的后花园。而以高铁站深圳北站交通枢纽以依托，龙华通有多条地铁线路，交通便利，可快速达到其他区域。

　　在中心区域福田、罗湖、南山新房均价持续维持在4万元/平方米以上的水平下，龙华以相对低廉的价格，便捷的交通条件，吸引了越来越多的购房者，尤其是在大型购物中心等生活配套的不断完善之后。

　　王飞说，以往到龙华买房的都是刚需客，今年以来一大批改善性需求、投资客也开始转向龙华，“目前龙华的投资客占比在20%-30%之间，这个比例非常高，因为全市投资客的占比在15%左右”。

　　此外，越来越多的香港人也选择来龙华买房。由于地铁龙华线可直抵福田口岸，来往深圳香港两地非常方便。加上正在建设的广深港高铁将于2017年通车，届时往来香港将更加便利。

　　王飞认为，在货币宽松的环境下，龙华依然具有一定上涨空间。

　　去年刚拿下龙华新地王的龙光地产就表示将让龙华“破5”。龙光地产在去年10月以46.8亿元总价竞得深圳龙华玖龙玺项目，总建筑面积约19万平方米，折合楼面地价约2.5万元/平方米。

　　龙光地产执行董事兼财务总监赖卓斌对《第一财经日报》记者表示，玖龙玺项目将于10月推出预售，货值100亿元人民币。按此计算，玖龙玺项目的均价将达5万元/平方米。

　　不过，也有投资客向本报记者表示，龙华在这一波涨价潮中力度过猛，可能会在未来两三年内陷入滞涨。