北京禁止群租有现实难度 专家建议制定助力政策

　　7月18日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会出台《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(以下简称《通知》)，要求出租房屋人均寓居面积不得低于5平方米，每个房间寓居的人数不得超过2人；不得改动房屋内部构造分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。然而，记者近日发现，单个房间超过2人、暗中分割房屋出租等情况仍然存在。

　　此类现象为何禁而不绝？怎样才能让群租禁令不至成为一纸空文？北京市逸峰律师事务所主任游志雄律师认为，问题主要在于两方面，一方面是老百姓对相关法律政策了解程度不够，另一方面因为群租者的低收入与社会高房租的现实反差，导致政府执行群租禁令有一定难度。

　　单方解除租赁合同不违法

　　佩佩(化名)24岁，单身，护校毕业后在北京一家美容院打工。她在单位附近同两个朋友一块租了100平米3居室里的一间，每月1800元，3人平摊；另两间各住3人。客厅、厨房、卫生间公用。她对记者说：“白天还行，晚上就有点吵了，尤其是上厕所不方便。”但她还是很满意，“比起一些‘蚁族’同事，七八个人一间房，条件很好了啊；而且600元一月的房租还能承受。”对于记者向她提到的北京出台的禁止群租的《通知》，佩佩表示无奈，“《通知》可能实施起来会很困难。其实，群租对于租客和房东双方都挺满意的。”

　　而佩佩的房东则对记者表示担忧，双方之间签了两年的合同，现在才半年，单方解除合同是不是需承担违约责任呢？

　　“如果房东根据北京禁止群租的《通知》解除租赁合同，这种行为不属于违约。”游志雄介绍，根据《通知》解除租约属于不可抗力。我国合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。而根据民法通则第153条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府出台禁止群租《通知》，正是出租人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，在这种情况下解除合同，出租人不承担赔偿责任。

　　违反《通知》如何担责

　　针对有房东认为，政府禁止群租，但没有规定惩罚措施，被查到了就停租，查完了再出租的做法，游志雄说，如果租赁合同双方拒绝执行这一规定，就属于违法行为，要承担行政责任。

　　如果中介公司或出租人违反该规定，根据2011年2月1日施行的住房和城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》第22条规定，违反本办法第8条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。其中第8条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

　　《通知》其实也是将上述管理办法精神具体化。为了加强落实效果，《通知》还规定，各区县人民政府应将房屋租赁综合治理纳入城市网格化管理体系，由乡镇、街道办事处牵头，派出所、基层管理服务站、居(村)民委员会及相关行政部门共同参与，加强出租房屋登记管理，建立出租房屋管理台账，完善房屋租赁巡检、发现与报告机制，实现对房屋租赁的动态监管。

　　而据媒体报道，北京市公安局相关负责人指出，对违反规定群租的，将对违规方进行相应处分。中介机构及其人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令矫正，处3万元以上10万元以下罚款。房主、出租人违反出租房屋限制条件的，责令矫正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款。租客方面，承租人使用租赁房屋时损伤公共利益或者妨碍别人正常工作、生活的，处警告，并责令矫正；逾期拒不矫正的，处200元以上500元以下罚款。房主或租客不配合执法，“妨碍国家机关工作人员依法执行职务的”，可以处警告或200元以下罚款；情节严重的，处5日以上10日以下拘留，可以并处500元以下罚款。

　　禁止群租有现实难度

　　诚如佩佩所言，群租现象可能租赁双方都挺满意，政府为什么要禁止呢？

　　对此，游志雄说，近年来，因群租导致的噪音扰民、伤害纠纷、火灾等情况层出不穷，为了有效监管出租房屋的治安、消防等问题，政府有必要解决群租问题。“不过，”他认为，“虽然禁止群租有一定的益处，但其一方面与当今的社会现实情况相悖，另一方面又将面临执法难题。”

　　群租者的低收入与社会的高房租现实可能使群租禁令成为一纸空文。游志雄说，现在又到了大学毕业季，毕业等于失业。对于失业又不愿回家的大学生而言，留在大城市找工作成了首选。住到哪里去呢？记者了解到，虽然有些群租屋已经拆掉了隔断，停止了租赁；但有些中介还是偷偷地从事群租业务。面对缺乏生活来源及租金高昂的社会现实，群租的大学毕业生们对禁止群租的规定并不领情，他们说，谁不想住在宽敞、舒适的房子里呢，但大学刚毕业哪付得起房租啊。北京、上海等大城市的房租这么贵，对于民工和刚毕业的大学生而言，按《通知》规定两人一间房根本租不起。

　　并且，政府执法也会面临难题。游志雄认为，从政府执法方面看，很多大城市几年前就禁止群租了，但从效果上看却不是很理想。据媒体报道，上海市住房保障和房屋管理局2009年发出《关于进一步配合做好本市实有人口实有房屋全覆盖管理工作的通知》，规定“一间房间只能出租给一个家庭且人均承租居住面积不得低于5平方米”，但群租现象仍然屡禁不绝，房管部门作为主管部门虽有处罚权，但只能对有租赁登记备案的房东房客进行监督。现实生活中，有多少房东和房客会去积极主动登记备案？虽然当地政府组织了多次联合执法行动，但一些二房东“转战”周边小区，有的更是使用不同姓名登记租房，使群租现象更加隐蔽。

　　制定助力政策解决群租问题

　　游志雄认为，有需求就会有市场，政府只有根据社会需求进行市场规范才是上策。因此，出台群租禁令，不如对群租行为进行规范。应当说，有些政策的出台是基于良好愿望，但不能适应社会具体情况，所以引起大众诟病。那么，如何通过落实这些政策实现政府的良好愿望，就需要制定其他的助力政策。

　　“像解决群租问题，禁止群租只能使群租现象更加隐蔽，而不能使之禁绝。只有政府发挥创新能力，制定政策让所有低收入群体都能租住公房才能真正解决这个问题。”游志雄认为，不让群租禁令成为一纸空文，除了行政机关要对房屋违规出租行为予以严惩，严查房屋租赁合同登记备案以外，政府还应制定相关政策，加大城市保障性住房建设，取消保障性住房申请的户籍限制。或者通过给予开发商以土地、税收上的优惠，规定开发商必须在所开发的商品房中提供一定比例的住房专门出租给低收入群体，或规定以政策优惠建造的住房只能出租而不得出售，要求开发商以低于市场租金的价格出租，其中的差价由政府给予补贴等措施，以有效增加住房租赁市场的供给。

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。只有这样，才能够让老百姓都能分享中国城市发展的成果。