报道称物管收费要质价相符打破指导价“一刀切”

　　银川目前的指导标准还是以2004年的物价为基准物业管理收费政府指导价(现行标准)

　　“提升管理水平，加快转型升级，创建幸福社区。”这是昨天在银川召开的第六届中国西部物业管理发展论坛的主题。那么如何提升物业管理水平？如何加快物业管理转型升级？创建一个幸福社区要具备哪些基本条件？论坛期间，银川市住房保障局副局长张克凡表示，首先要打破“一刀切”的政府指导价格，从而实现“质价相符”的物业服务。

　　物业管理收费政府指导价(现行标准)

　　基准价与《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中确定的服务等级相对应，分为四个等级：

　　一级0.80元／月平方米 　　二级0.55元／月平方米

　　三级0.35元／月平方米 　　　四级0.25元／月平方米 浮动幅度为±20%

　　以上基准价中不含电梯系统、二次供水系统及太阳能热水系统的运行维护费。

　　住宅小区泊位费政府指导价(现行标准)

　　包月 临时看管 4小时以内 4-12小时 过夜看管

　　自行车 3元／月辆 0.10元／辆次 0.20元／辆次 0.50元／辆次

　　电动自行车5元／月辆 0.30元／辆次 0.50元／辆次 1.00元／辆次

　　摩托车 12元／月辆 0.60元／辆次 1.50元／辆次 1.50元／辆次

　　助力摩托车8元／月辆 0.50元／辆次 1.00元／辆次 1.50元／辆次

　　小型汽车 60-120元／月辆2-4元／辆次 3-6元／辆次 5一10元／辆次(看管加倍)

　　从业情况

　　银川现有物业公司246家 从业人员2万余名

　　1995年宁夏中房集团银川物业服务有限公司第一家物业公司成立，到今天，银川物业管理走过了18个年头，发展到246家物业公司，从业人员2万余人。

　　2006年我市出台了普通住宅小区物业服务等级标准，2009年又进行了调整，2012年在全区首次制定了《银川市物业服务规范》，细分了住宅、高校、中小学、写字楼、商业、医院及工业园区7类物业管理业态的服务规范标准，使物业管理整体水平逐渐趋向规范化、专业化、标准化。

　　发展现状

　　物业企业亏损严重，服务质量大打折扣

　　时下物业管理企业难以发挥整体优势，且绝大多数企业存在着经济效益差及亏损严重等问题，只能降低服务质量。据银川市物业办工作人员介绍，物业公司不按规定定期修剪、养护草坪，不定期合格养护电梯，不清掏化粪池等。此外，有的物业企业挪用停车费，用以补贴物业费的不足。

　　“究其原因主要系企业自身创新不足，以物业费为主要收入，占据80%以上。”银川市物业办相关负责人介绍，物业企业多依附于开发商，对自身定位不足，多数定位于“房地产售后服务”性质，相关业务开展及服务创新研究较少，随着水电等上涨，人工成本上涨，效益逐年下降。

　　据统计，在2012年企业生存经营状况调研中，共抽取了82家物业公司的314个小区，2011年主要营业收入33894.7万元，主营业务支出33457.4万元，另缴营业税1694.7万元，亏损1257.4万元。82家物业公司中有45%(37家)的企业盈利，盈利额多在5万元以下/年，有55%(45家)的企业亏损，亏损额多在25万元以上/年。从各年度数据来看，2009年这些企业的总利润为-146.2万元，2010年为-609.7万元，2011年为-1257.4万元，亏损额逐年上升。

　　如何破题

　　亟待“质价相符”打破“一刀切”指导价

　　“收费低——服务打折——与业主矛盾升级——撤离小区”，不少居民小区深陷诸如此类的物业服务困局。而走出困局，实现和谐的物业服务关系，归根结底，需要当事双方基本维持“质价相符”的状态，业主付费可以得到相应价值的服务，而物业公司提供的物管服务也能得到相应的报酬。

　　我市目前执行的《银川市普通住宅小区物业服务费政府指导价标准》于2006年3月1日出台，价格标准以2004年物价为基准，至今已执行9年。9年来，我市物价水平、人工工资等管理成本大幅上涨，仅2004年~2010年水电价格就上涨了30%以上，银川市社会平均工资上涨2.25倍，最低工资标准上涨3.66倍。而物业管理的成本中，60%~70%为人工成本。

　　对此，银川市物业办相关负责人表示，政府指导价应当引导物业市场遵循质量与价格相一致的市场规律，但目前严重制约了行业的发展。银川市物业服务市场已经陷入一个收费差导致服务降低，服务降低导致收费状况更差的恶性循环。仅依靠市场主体的自主性很难挽回恶性循环的局面，需要由政府指导价逐步引导和规范，引导市场回归到“质价相符”的市场价值规律，以促使银川市物业行业的健康发展。（记者 寇莉苹）