村民状告开放商讨要采光权 建设规划局称间距合规

　　核心提示

　　九江一村民周增如因自家的房屋与附近的商品房间距过小，影响了采光。在与对方协商无果的情况下，他一纸诉状将建设规划部门和开发商一并告上法庭，要求撤销建设规划部门向开发商颁发的建设用地规划许可证。近日，法院判决驳回诉讼请求。周增如不服一审判决，已向九江市中院提起上诉。

　　随着我国人民生活水平的提高和民众法制观念的增强，有关“楼房间距”、“采光权”的纠纷案不断出现。有法律界人士称，根据我国法律规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　新建楼房“较近”村民讨要采光权

　　1994年，做酒生意的周增如，从湖口县来到九江市庐山区十里街道办事处黄金岭村，成为该村的一位村民。之后，他在该村购置了地，办理了集体土地建设用地使用证后，建了一栋楼房。

　　2007年，九江恒园房地产有限公司(下称“恒园公司”)通过公开挂牌方式，取得青年南路与浔南大道交汇处57.12亩土地开发权，并与九江市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。

　　当地政府决定对浔南大道与青年南路交汇处及周边地块范围内的房屋进行拆迁，周增如家附近的房屋先后被拆迁，只有周增如所在的一栋楼房等极少数房子未被拆迁。

　　去年11月，周增如发现自家的房屋采光受到一定影响。原来，由恒园公司开发建设的恒园·锦城嘉园小区在他家房屋南面开发建设，最近一栋房屋的地面，离周增如房屋较近。

　　“我的房子建筑在先，开发商建设的房子在后，依法律规定，此新房必须与我房间隔一定距离。”周增如称，“否则就会侵犯我的合法权益。”

　　于是，周增如通过仔细测量后，发现开发商开发建设的房屋与他家的最近距离为21.6米。周增如说，他经过咨询得知，间距不得小于24.4米。

　　之后，周增如要求开发商给出一个解决的办法。但开发商称，这是市里规划好的，没有办法更改。周增如又找到九江市有关部门寻求帮助未果。

　　有人劝他，自家的房屋都有部分楼层属违章建筑，放弃维权算了，即使打官司胜算也不大。

　　周增如向记者坦言：“自家的房屋有一部分是违章建筑。不过，我仍有权维护自己的合法权益。”

　　双方协商无果后，周增如以儿子周先南作为原告，自己作为儿子代理人的身份，于2013年12月16日一纸诉状将九江市建设规划局、恒园公司告上法庭。九江市浔阳区法院公开审理了此案。

　　建设规划局称建筑间距符合法律规定

　　在法庭上，九江市建设规划局辩称，该局严格按照《行政许可法》的规定来履职的，认为房产公司申请的事项属于该局职权范围，而对方申请材料齐全，符合法定形式，故依法受理其行政许可申请。经该局审查后，认为恒园公司的申请符合法定条件、标准，遂对恒园公司核发建设工程规划许可证。

　　九江市建设规划局认为，原告所称的南侧在建房屋应为锦城嘉园1号楼，根据国家GB50180-93《城市居住区规划设计规范》5.0.2条规定，“住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线、视觉卫生等要求确定”。

　　而“锦城嘉园《日照分析及复核报告》”的结论为：1号楼建设后对周增如私宅主沿线日照时数大于两小时(大寒日)，符合日照要求。根据《九江市城市管理技术规则(试行)》有关规定，经核算1号楼与周增如的建筑间距应为18.552米。经实地精确测量，1号楼与周增如的房屋最窄距离为20.37米(非周增如所称的21.6米)，大于根据规则核算的建筑间距18.552米，因此完全满足建筑间距的要求。

　　在九江市建设规划局看来，周增如认为该局的规划许可侵害了其合法权益没有依据。周增如所主张的房屋距离依法不得小于24.4米没有任何依据。开发商也表示，1号楼与周增如的房屋建筑间距完全符合相关法律规定。

　　周增如则认为，该局计算方法有误，1号楼与他的房屋建筑间距计算距离的起点，应以建筑物最凸出部分进行测量，而不是以主建筑的墙面基点进行测量，此房的规划许可侵害其合法权益。

　　一审驳回诉请原告提起上诉

　　法院审理后认为，住宅间距的规范许可，应在不违反规划法的前提下，按照国家标准满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、管线埋设、视觉卫生等要求确定。九江市建设规划局在审查恒园公司建设工程规划方案时，审核了该公司的建筑设计方案、交通影响评价、《日照分析及复核报告》等，在综合分析的基础上，提出了调整总平面布局的意见。

　　根据《九江市城市规划管理技术规则(试行)》有关规定，住宅建筑垂直布置时，中高、多层住宅最窄处不小于建筑高度的0.8倍，但对高层与低层垂直布局的测算系数没有作出规定，该局根据相关的其他布局的系数及日照、采光、通风等综合因素考虑得出高层建筑垂直布置时应满足南侧建筑高度的0.6倍，并无不妥。

　　以此测算出，1号楼与周增如私宅建筑间距应该为18.552米，而恒园公司在建的锦城嘉园1号楼与原告私宅的最窄距离为20.37米。1号楼建成后，对原告四层楼私宅及其主沿线大寒日日照时数大于2小时，符合国家GB50180-93《城市居住区规划设计规范》5.0.2条的规定，满足间距的要求。

　　因此，该局做出的具体行政行为事实清楚，证据确实，程序合法，适用法律正确。

　　法院认为，原告自行测算两房间最窄距离为21.6米，其依据《江西省城市规划管理技术导则》第21条第(二)项和第19条得出垂直南北间距系数和方位角折减系数均为0.8，并以此推断两房最窄距离应为24.736米，并从对方1号楼前二层楼梯间的凸出部分测算出两房间的最窄距离为17.27米。引用该导则相关规定，并不符合在建工程的客观实际。

　　周增如从二层楼梯间凸出部分测算恒园公司的1号楼到其房屋之间的距离，要达到高层楼房与其房屋之间的距离要求，明显不合理且没有相关的法律法规依据和证据证实，故对其诉讼请求，法院不予支持。

　　今年2月8日，法院依照有关法律规定，驳回原告周先南要求撤销九江市建设规划局颁发的建设用地规划许可证的诉讼请求。

　　一审宣判后，周先南不服判决，向九江市中院提起了上诉。目前，此案还在进一步审理之中。

　　给相邻方造成妨碍应停止侵害排除妨碍

　　随着我国人民生活水平的提高和民众法制观念的增强，有关“楼房间距”、“采光权”的纠纷案不断出现。

　　江西赣翔律师事务所律师曹澄清表示，这些纠纷案件的共同点都是涉及建筑间距是否被合理控制的问题，这表明了建筑日照间距正成为广大民众衡量居住环境的一个重要标准，同时也为城市的管理者敲响了警钟：在城市规划管理中，对建筑日照间距的管理不容忽视，任何忽视建筑日照间距管理或管理不当的行为，都会给城市发展和人民的合法权益造成很大损失。

　　近年来，我省出现一些业主因认为自家房屋与开发商所建房子间距小，索要采光权，而状告规划部门和开发商的案例。

　　去年，瑞昌市一开发商新建楼盘，与邻近的居民楼没有保持法定距离，周边7家住户于去年将规划部门告上法庭，认为规划部门对新楼盘规划许可行为违法。对于原告提出的间距未达到法律要求问题，瑞昌市规划部门要求开发商对其5号楼局部间距未达规定标准部分进行了设计变更，使其达到了法律要求。

　　曹澄清称，在如何处理建筑采光问题上，根据我国法律规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　◎文/图新法制报记者刘太金