南京一男子凌晨翻门进小区摔死 牵出十年物业困局

　　4月3日，南京吉庆家园小区北门，一名业主爬门时，不小心摔下当场死亡。　新华报业视觉中心记者 宋峤 摄

　　昨天凌晨1:10，在外地工作回家的41岁男子毛某回到位于南京市建邺区吉庆家园，发现小区的北门被锁上了，为了省事，于是选择翻越铁门，谁料不慎坠落，清晨5点多被发现时已经死亡。记者昨天前往该小区调查，却发现隐藏在这起事件背后的，是该小区长达十年的“物业之困”。记者昨天在小区、业委会、南苑街道等处多方调查，还原了该小区轰轰烈烈的“十年物业困局”。

　　男子凌晨翻越小区大门摔下身亡 小区近期关闭两侧门，居民夜里常常翻门

　　昨日上午，记者接到线索赶往现场。事发地点在应天大街吉庆家园小区一处侧门，地上留有一摊血迹，现场围着很多市民，他们大都是小区业主。一位知情者说，该小区共有三个大门，为了小区安全，近期关闭了两个侧门，有些居民感觉不方便夜里也常常攀爬，昨日凌晨1点左右，毛某在这处侧门前，欲翻大门进小区，在攀爬翻越小区大门栏杆过程中不慎跌落。

　　但不幸的是，毛某翻越小区大门栏杆摔了下来，直到清晨5点多才被路过市民发现，市民立即拨打了110后，发现毛某已经死亡。

　　事发后，毛某家人闻讯赶来，其认为，物业关掉侧门才引发悲剧，有不可推卸的责任。但物业表示，近期关闭了两个侧门，是为了小区安全。目前警方正在调查处理。

　　律师：翻门摔落，主要责任在业主

　　北京中银南京律师事务分所的周健律师告诉记者，作为一名成年人，理应知晓攀爬围墙可能造成的危险，其对此存在过错，自身应承担主要责任。而业委会在平时已做到了公告，有相应的提醒，对此不存在过错。

　　A 2003年—2012年

　　物管与居民矛盾逐渐激化

　　2003年，该小区建成，并有大量居民开始入住。此时，该小区的物管还是开发商自带的“楚天物业”。2005、2006年前后，开发商改制，原先的“楚天物业”更名为“长兴物业”，变成了私企。也正是从此时起，居民们便逐渐开始对物业感到不满。小区里便开始有居民私下“联合”，以对抗“越做越不行的物业”。

　　矛盾爆发于2012年。新一届的业委会炒了物管的鱿鱼，不少业主拍手叫好，但是老物管也有一批“粉丝”。老物管质疑业委会组织选聘投票有猫腻，新的跨越物业称自己签的合同合理合法。两家物业公司，一个要进来，一个不肯走。于是在小区门口出现了一个“奇景”：在小区主要的三个出入口处，出现了着装不同的2批保安。齐刷刷的两支队伍就这样在小区门口“对站”了三个月。直到南苑街道等部门介入协调。

　　B 2013年1月—2015年1月

　　三个物管轮番登场，最短的只做了五个月

　　街道介入后，两家“对站”的物业相继撤出，吉庆家园小区进入“街道托管”模式。南苑街道为小区找来了“星光 物业”，从2013年3月14日，管到了10月1日。在这个期间，小区内的居民都没有交物业费。

　　由于后面第三届业委会选出了新的“居安物业”，“星光物业”又入不敷出，所以从2013年10月开始，小区由居安物业接管。居安物业接管后，居民们发现“交了物业费和之前没交物业费感觉差不多”，再加上有居民对物业的部分做法有微词，于是，不少居民选择不交物业费。而收不上物业费的居安物业于2014年3月10日贴出一纸告示，撤出了吉庆家园。撤出物管后的小区处于“无人管理”状态，从3月10日到5月30日这段时间，第三届业委会开始“自管”。

　　2014年6月20日左右，新选出的贵君物业开始进驻。贵君物业对居民们做出了13条承诺，并给出了具体的整改时间表， 而且先期带40万垫资。“但这个物业进驻后，做的第一件事就是把大门设闸，收取停车费。”居民们开始对贵君物业感到不满，连带着对“监督不力”的第三届业委会也开始失望。

　　2014年年中，小区里一批“热血青年”不忍看到“家园惨象”，开始竞选第四届业委会。经过长达半年的“漫长”选举，今年1月，第四届业委会成立。1月23日， 第四届业委会成立之初，便给物业发了最终限期整改要求，贵君物业却于今年2月1日突然撤离了吉庆家园小区。此时，距离年三十，还有17天。

　　C 2015年1月至今

　　第四届业委会艰难自管

　　“一睁眼，物业没了。”这是今年吉庆家园小区居民在新年之前的共同感受。当天，小区1173户的垃圾，就堆成了小山。由于第三届业委会账目等均未交接，第四届业委会便找到南苑街道求援。“我们算了一下请保安、保洁等基本的开支，一个月大约是5万元。”但南苑街道经历了上次的“托管”后，不敢再为小区居民“全盘垫资”，每个月只借给业委会2万元。

　　2万元只能省着花。在业委会办公室，记者看到，办公的椅子、沙发是从垃圾回收站捡回来的，部分椅子、水瓶是居民捐的。好在不少居民都对第四届业委会非常支持。“这一届业委会上任，小区很多事情，包括绿化、车位等，都是慢慢越来越好，大家也都是看在眼里的。”不少居民告诉记者。

　　新的物管公司又要下个月才能选出来，所以从年前到现在，小区只有一个门请了保安。没有物管，经费也不足，最终导致了毛先生的悲剧。记者了解到，该小区一共南、北、东三个门，南门24小时开放，而北门和东门是小门，目前由志愿者代为看管，因此开放时间是早六点到晚上十点半左右，但小区较大，不少家住小门旁边的居民有时感觉不方便，也常常攀爬。

　　D 南苑街道：

　　托管终极目标应走市场化或居民自治

　　“吉庆家园小区在南苑街道管理范围内，它的物管问题，是所有小区里最复杂的。”南苑街道相关负责人告诉记者。“物业公司不辞而别，小区居民也意见很大。小区居民可以起诉物业公司，物业公司也要起诉小区居民。”该负责人告诉记者，“居民不交物业费，物业公司一起诉一个准，但物业公司在起诉时要提供所有不交物业费居民的身份证，这让不少物业公司觉得十分棘手，为这三毛五毛一平米的费用也划不来，所以干脆一走了之。”反过来居民起诉物业公司也是“耗时耗精力”。最后优质的物业不愿意接收这种烫手山芋，普通的物业公司业主又看不上，业主都会觉得，等你改善了小区我再交费，但不交物业费又如何谈改善小区？

　　而对于“为什么只借给吉庆家园小区每月2万元的管理费用”问题，南苑街道方面认为，“政府托管无物管小区，解决了很多问题，但托管服务也遭遇了诸多尴尬。”首先，被托管的无物管小区业主物业费收缴率仍偏低，部分业主产生依赖思想；其次，政府托管服务仍只能提供最基本的低标准服务，提升老旧小区舒适性任重道远；第三，政府托管有向“无限兜底”发展的倾向。

　　记者手记

　　这个“物管困局” 很多小区也遇到过

　　接到线索后，我本以为是一件简单的翻墙不慎导致死亡的社会新闻。但没想到在跟小区居民聊了一会儿后，我发现在这个事件背后，其实隐藏着该小区长达十年的“物管困局”。于是我又用了一个下午的时间，与业委会、街道等方方面面进行了详细的了解。吉庆家园物业的问题，实际上也是南京目前很多小区遇到的困境。指望更换物业能够给小区带来新的景象，结果却事与愿违，品质没提升，业主失望拒绝交物管费，管理越来越差，最终物管走人，进入恶性循环。而幸好新的业委会给居民们带来了新的希望。希望吉庆家园小区能够越来越好。（陈婷 徐媛园）