上市房企“再融资” 证监会暂不松口

　　时隔将近四年，随着一批房企陆续公布“再融资预案”，房企再融资的大门似乎正在被逐渐打开。

　　宋都股份公布的再融资预案，拟非公开发行最多31250万股股票，融资不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目和杭州东郡国际三期两个房地产项目的开发，以及补充流动资金。

　　而新湖中宝定增55亿，用于棚户区改造。其郑重强调国家通过金融手段支持保障性安居工程。

　　虽然房企陆续爆出和再融资相关的新闻，但是作为主管部门的证监会一直没有对此松口。

　　在日前举行的新闻发布会上，该会新闻发言人说：“根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号文)和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。”

　　根据公开资料显示，房企再融资的禁令已经颁布长达三年多。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求对存在闲置土地、炒地，以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，暂停上市、再融资和重大资产重组。当年10月，证监会披露，为贯彻国务院相关精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。这就是这则禁令的来由。

　　“自3年前，证监会宣布暂缓受理房地产企业重组申请以来，上市房企通过股市融资的道路被堵死，迫切需要多元化的融资渠道。”地产专家谢逸枫在接受中国商报记者采访时表示，“近期中央表态要促进房地产市场平稳健康发展，两家公司此次再融资如果获准，似乎意味着房地产再融资的政策将出现松动，上市房企再融资序幕将正式拉开。”

　　地产调控不会取消

　　三年多前，上市房企的再融资方案没有获批之后，上市房企与证监会之间一直进行着博弈。

　　2009年8月17日金地集团42亿的再融资方案实施后，房企再融资直接用于房地产项目开发再未有任何获批案例。其后，由于受到调控政策的影响，众多上市房企再递交了再融资方案后，均没有获批。保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目。但公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。招商地产也曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，最终也是无疾而终。

　　房地产行业对于资金的需求是巨大的。来自国家统计局的数据显示，今年上半年，全国房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。

　　在经过三年多之后，一批上市房企纷纷因为筹划重大事宜宣布停牌。而业内均认为这是在筹划再融资事宜。

　　港股上市房企碧桂园总裁莫斌8月6日在中期业绩会上表示，公司一直关注房地产再融资有条件放开，希望公司的城镇化项目能够从中受益。公司的团队、产品系列正在为此做好准备。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国商报记者采访时指出：“房地产企业再融资开闸与日前地价上涨、开发商抢地频繁，没有很大的关系。关键还是在于调控方向和重点的转变。国家对房地产市场的宏观调控不会取消，但是未来将更加注重发挥市场作用。少限购、限贷政策对市场造成直接行政干预。因此，房地产企业再融资开闸也在情理之中，通过市场优胜劣汰，企业也需要在市场中融资生存。”

　　而业内人士谢逸枫认为，此次上市房企意图打开再融资大门，主要有四个方面的原因。他说：“首先是受前段时间银行钱荒的影响，以及市场流动性紧张。其次，实体经济融资成本挤压利润，社会融资贷款利息高，有助降低社会融资成本。再次，释放市场流动性，通过再融资放出资金，促进投资与消费，拉动经济稳增长。最后是拯救部分中小企业，防止出现小规模的中小企业死亡现象，稳定就业。”

　　再融资针对保障房棚改房

　　房地产业内对再融资肯定持欢迎态度。“再融资”的话题一度引起了地产板块股价的上扬。

　　房地产再融资如果逐步放开，其标志意义大于实际意义，可以提高行业的集中度，能促使优质企业解决资本问题。

　　而业内对于宋都股份再融资方案的顺利公布解读为“再融资逐步成为现实”。

　　谢逸枫认为，房地产再融资事实上已经放开。“不过主要针对保障房、棚改房、旧城改造、普通住宅等项目。”

　　“但是房地产再融资的公司不能有违规记录。”

　　“但是从目前实际情况上看，对房地产再融资的资金用途与房企对象及条件并未做出严格的限制。”谢逸枫认为，这说明房地产再融资不会受到很大的限制。没有规定有过违规的上市房企不能再融资，再融资的资金可以投向保障房、棚改房、旧城改造、普通住宅等商业物业项目。由于保障房、棚改房、旧城改造和普通住宅商品房项目，符合国家政策导向，会获得优先照顾。

　　“因此，能不能最后获得证监会的批准，主要是看上市房企的财务状况、销售业绩、偿债能力和信用情况。如果这四项指标符合监管要求，就应该没有什么问题。”谢逸枫说。

　　与此同时，面对这一波呼声颇高的“再融资开闸请求”，谢逸枫认为，此前曾经提出过再融资方案，但是闯关失败的房企，应该会卷土再来。

　　“这些闯关失败的房企再度推出再融资方案，获批的可能性比其他房企要大一些，因为他们曾与监管层有过这方面的沟通和交流，可能是房地产再融资受益的首批房企。”他分析认为。

　　“从万科、保利、金地和招商地产等标杆房企的情况分析，其财务状况、销售业绩、偿债能力、信用情况四项指标都很优良，进行再融资不存在障碍。相反，不少中小房企业绩下滑甚至亏损，资金链紧张，负债率高企，这些都是其再融资路上的障碍。”

　　市场调节对房企提出更高要求

　　“此次放开房地产融资，与楼市调控政策转向关系不大。短期看能够缓解中小房企的资金紧张；长期来看，能够降低社会资金利率水平，抑制债务膨胀，为稳增长提供流动性支持。”谢逸枫认为，“在影子银行和融资平台等资金渠道普遍受限的阶段，房地产行业资金链的改善显得弥足珍贵，是诸多所谓稳增长政策中具有一定实质性内容的方向，充裕的资金才是实质性稳增长的硬道理。”

　　“当前国内房地产市场整体格局还处在一个结构调整期。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，“行业集中度有集中趋势，国家减轻对其宏观调控，通过市场来调节，市场竞争更加激烈，因此对企业综合实力提出了更高的要求。”

　　“即使企业缓解了一时的资金压力，但如果不能很好地提高经营能力，未来依然会遇到资金瓶颈，依然面临被淘汰的命运。”韩长吉分析指出。

　　同时，韩长吉认为，楼市调控转向，去行政化是未来楼市调控的趋势和方向。一方面更加注重市场自发调节功能，不再单纯地依靠限购、限贷等行政手段来过多干预市场；另一方面，更加注重盘活存量、调整楼市结构，意识到地区差异化现象的存在，改变政策“一刀切”的现象，而是区别对待。