新内房股集体遇冷 “地摊价”上市仍陷破发潮

　　随着香港新股市场出现回暖，多家内地房企乘机赴港上市。继日前景瑞控股 （01862，HK）、时代地产（01233，HK）成功上市后，龙光地产也将于本月20日正式挂牌。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，截至昨日（12月17日），今年共有金轮天地控股（01232，HK）、五洲国际等7家内地房企赴港上市，除了尚未挂牌的龙光地产，其余6家新晋内房股中，目前有四家股价低于招股价。

　　盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，尽管最近香港新股市场火热，带动部分内地房企顺利上市，但由于目前一线与二线房企基本上市完毕，剩下的主要是市场布局集中于三四线城市的中小型房企，这些房企潜在的业绩波动会比较剧烈、风险系数高，加上海外投资者不看好内地房地产市场，因此这些新晋内房股尽管愿意以较低的发行价上市，股价表现仍难以令人满意。

　　新晋内房股逾半数破发/

　　12月11日早上9点30分，时代地产主席兼行政总裁岑钊雄在港交所顺利敲钟，如愿拿到了登陆资本市场的船票。但随后的股价走势或许难以令他满意，时代地产股价在略微上摸至3.62港元后快速跳水，上市首日即跌破3.6港元的招股价，并一度下跌至3.3港元/股的低位，至昨日仍未收复发行价。

　　《每日经济新闻》记者发现，截至今年12月17日，共有金轮天地、五洲国际（01369，HK）、当代置业（01107，HK）、毅德国际（01396，HK）、景瑞控股、时代地产和龙光地产7家内地房企赴港上市，这7家内地房企赴港上市募资预计最高93.39亿港元，与最初的募资计划可谓相差甚远。其中，五洲国际公开发售部分仅获得57%认购，而当代置业公开发售部分的认购仅为12%，最终发行价只能定在招股价区间下限。

　　与之对应的是，这些公司的股价表现大多不理想。《每日经济新闻》记者统计发现，截至昨日，除了尚未挂牌的龙光地产，6家公司中，金轮天地、当代置业、景瑞控股与时代地产仍然“破发”，仅有五洲国际与毅德国际股价高于招股价。

　　估值下降趋势难改/

　　资料显示，已经有超过40家内地房企成功在香港上市，主要可分为两类：第一类是全国布局的房企，典型的如恒大地产、碧桂园、绿城等，这些企业总体规模与布局基本成熟；第二类则是在区域发展、有自己特色的成长型房企，包括近年上市的旭辉控股（00884，HK）、景瑞地产、时代地产等。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现，最近十年，第一波内房股上市高潮主要在2006~2007年，由于当年资本市场与地产市场同时向好，恒生指数也创出历史新高，包括碧桂园、SOHO中国、远洋地产等房企纷纷上市，并获得投资者追捧，这批企业的募集金额均超百亿港元，估值达到近十年的最高水平。

　　第二波上市高潮在2009年，由于信贷释放带动地产与资本市场同时向好，包括恒大地产、龙湖地产、佳兆业等中型房企顺利上市，但这批企业上市估值较2007年明显下降，恒大地产当年上市集资额下降至60亿港元，但部分优质企业如龙湖地产市盈率仍可达到20倍。

　　“实际上，全国性房企在2009年前陆续上市完毕，这类企业市场布局广阔，规模较大，风险度较低，因此资本市场给予相对较高的估值，”黄立冲表示，近年来登陆资本市场的主要是区域性房企，这些企业的特点是规模相对较小，市场布局较集中且主要在二三线城市，风险系数较大，加上海外投资者近年来看空内地房地产市场，投资者要求更高的风险溢价，导致估值进一步下滑，往往净资产大幅折让才能成功上市。

　　即便如此，仍有不少房企愿意在港股市场低价上市，公开资料显示，包括国瑞地产、力高地产、重庆协信、金山地产等十余家房企仍在排队IPO。

　　黄立冲认为，即便未来内地IPO放开，顶多只有一两家大型房地产企业存在上市的可能，大多数中小型企业不得不继续在香港市场融资。虽然现在通过IPO募集的资金有限，但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资，有助于快速扩大市场规模，所以港股市场对于内地房企仍有较大吸引力。