地产股反弹刺激估值重构 地产业盈利受重视

　　跌至“地板价”的地产股近日开始出现反弹。事实上，此前就有金融机构出手房地产公司股票，甚至触发举牌。多位研究人士表示，地产股已有绝对安全边际，目前处于估值底部，存在反弹预期。另一方面，对于一些追求长期稳定回报的资金而言，入股房地产公司或不失为一个良好选择。

　　地产股获估值重构

　　“地产股目前估值已有绝对安全边际，行业整体2013年滚动市净率仅1.1倍，按2013年年报预计披露的净资产计算，龙头公司目前的市净率已经在1倍附近，考虑到预售款中对应的利润，实际上的市净率更低。这相当于隐含了公司现有的土地储备非但不能盈利还将整体贬值20%左右的假设，也就对应着全国一二线城市房价在目前水平上将整体下跌超过30%，”申银万国研报这样表述。申银万国认为，“这样的假设明显是过于悲观的”。

　　这是申银万国对于1月22日地产板块大涨的背景描述。出乎很多人预料，经历了一波明显下跌行情后，地产板块突然“雄起”，强劲的反弹令市场人士惊讶。“板块可能被提前催化，反弹行情在节前抢跑，”一位地产人士如此评论。

　　尽管2013年龙头房企的销售业绩纷纷再创新高，但市场对于二三线楼市风险的日益凸显已经达成共识。连续下跌使得投资者对地产板块避之不及。银河证券将房地产板块的评级调为“谨慎推荐”，并维持了一年之久。“我们当时对行业的判断主要是基于对利率将持续长期上行的看法，这对板块是绝对的利空因素，并且当时也预计到了信贷将不断紧缩，并被市场不断验证。”

　　对于1月22日的大涨，目前的基本共识是，1月21日央行重启逆回购，投放量达到2550亿，使得市场对于流动性紧张的预期有了显著缓解。银河证券预计，短期内地产板块仍有向上的空间。

　　地产业盈利受重视

　　值得注意的是，就在多家房地产公司纷纷出手购买银行股权之际，地产股估值的连日下降，也使得一些产业资本对地产股萌生兴趣。

　　“直接导致了一些产业资本的增持，虽然还是小部分小规模的增持，但我们已经看到了一些例子”，银河证券表示。2013年，华侨城、荣盛发展、金科股份、建发股份等公司都出现了股东增持的情况。而更值得关注的是产业资本和长期资本的入市。生命人寿、安邦财险接力举牌金地集团引发广泛关注，“这说明场外资金开始关注地产板块”。银河证券还表示，“地产公司的老板、企业家也对股价的一路走低相当不满，用现金增持的方式来表明自己的态度。”

　　盛富资本总裁黄立冲表示，地产公司的优势在于，这个行业还是有一定的毛利优势和盈利能力，很多制造业资本都涌入地产。对于保险资金而言，也面临着一些资产管理的需求。对于具体的房地产项目而言，如今可能会面临着一些兑付风险，还不如投资一家规模房企，通过股权回报获利。

　　“目前房地产依然是中国少数几个能够稳定获利的行业之一，金融机构投资房地产公司确实是一个理性的选择，”黄立冲说。