闽系房企全国快速拿地隐藏风险

　　证券时报记者 冯尧

　　土地市场今年年初持续高温，闽系地产商无疑起到了推波助澜的作用。

　　近日，上海青浦区推出两宗经营性用地，来自福建的泰禾集团(000732)以及正荣集团各有一宗土地入账，总成交金额约40亿元，溢价分别达到93%和59%。加上1月份融信集团联合绿地集团拿到的20.4万平方米商业用地，闽系房企加速扩张步伐引起业内热议。

　　不少市场人士担忧，包括旭辉控股(00884.HK)、阳光城(000671)、融信集团在内的闽系房企，全国范围内的高成本拿地不断涌现，部分房企拿地投入远超销售额，背后带来的高负债以及未来市场的不可预测将导致较大风险。

　　全国快速扩张

　　在国内土地市场上，闽系房企已经成为不容忽视的群体，多次高溢价拿下焦点地块。此次成交的两宗土地分别为上海青浦区新城一站大型社区62A-02A纯住宅地块和青浦区徐泾镇联民路东侧商住地块。

　　经过94轮举牌、与11家开发商现场竞价后，泰禾集团最终以15.3亿的价格将62A-02A地块收入囊中，溢价率92.75%，楼板价1.26万元/平方米。紧随泰禾高溢价夺地之后，青浦区徐泾镇联民路东侧地块被正荣集团收入囊中，成交金额约25.6亿元，溢价59.4%，楼面价为1.58万元/平方米。

　　值得注意的是，不论是泰禾还是正荣，这两家福建开发商都是去年才刚刚进入上海市场。

　　2013年，泰禾曾斥资近200亿元在全国拿地，并正式进入上海，先后购得上海闸北区商办地块以及宝山高境住宅地块，此次青浦地块是其在沪第三个项目。2014年以来，泰禾在全国拿地价款已接近30亿元，获得土地建筑面积接近100万平方米。除了泰禾外，近两年来，诸如旭辉、阳光城、泰禾、融信、正荣等起家于福建的房企，纷纷大刀阔斧地进行全国化布局。

　　从2013年开始，旭辉加大了在土地市场上的出手力度，先后拿下将近30个地块，规模将近千万平方米。阳光城在2012年11月才进入上海，但在一年的时间里，该公司就斥资38.81亿元拿地，抢先完成了环绕上海自贸区的布局。

　　高价拿地埋风险地雷

　　“这些闽系房企凭借积极扩张的高周转策略，在销售业绩方面也取得了质的飞跃。然而，对于迅猛增长的业绩，公司土地投入增幅更大，部分公司拿地金额甚至超出销售额。” 克尔瑞中心研究员沈晓玲认为。

　　根据克尔瑞研究中心监测数据显示，闽系房企在拿地方面普遍较为激进，旭辉、阳光城、泰禾和融信四家闽系房企销售拿地金额比均大幅低于国内十大标杆房企3.24的均值，特别是泰禾与融信两家后起之秀，2013年拿地投入金额远超当年的销售业绩。

　　以融信地产为例，2013年以来拿地金额超过240亿元，而融信目前仅10个在售项目，其2013年的销售金额约为120亿元，只够拿地金额的一半。“而闽系房企扩张步子迈得太大，一旦经营管理能力跟不上，或者融资遇到阻碍，很容易导致公司资金链紧张甚至断裂。” 沈晓玲认为。

　　房企高成本拿地意味着公司需要靠不断的融资来补充资金维持流转，特别是对于销售额低于拿地成本公司来说更是如此。以旭辉为例，去年旭辉以银行贷款、发行票据以及配股的方式进行了4次融资，成功导入了约合37亿元的现金流。该公司去年上半年的净负债率也已超出60%的安全值，达到67%。

　　“左手融资，右手拿地”是福建房企此轮扩张的普遍手段。“去年北京、上海等一线城市过热的土地市场透支了市场未来两三年的增量，市场风险在土地价格不断推高下积聚。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，福建房企已经把资金杠杆作用发挥到极致，借用基金、信托等方式来拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险，一旦市场风向转变，公司资金链会受到极大挑战。