专家帮你算细账:房产更名赠与和买卖哪个更划算

　　连日来，受“国五条”房产新政影响，到哈市各区房产交易所办理更名过户手续的市民持续“爆棚”。对此，房地产业内人士提醒，选择不同的更名过户方式，在办理及日后交易时将产生不同的费用，市民须谨慎选择。

　　房龄不满5年赠与比较划算

　　亲属间过户房产，应选择赠与方式还是买卖方式好？记者就此咨询红旗律师事务所从事房产专业的吕律师。吕律师认为，两种过户方式各有利弊，要视不同情况而定，其中，房龄是否满5年是一个主要考虑因素。

　　规定是否满5年是主因

　　根据国家有关规定，房龄不满5年时间就买卖的，要征收成交总价5.5%的营业税。成交总价不完全参照买卖双方合同上标的交易价，还要通过市地税部门的存量房交易申报价格评估对比系统，以避免买卖双方为了少缴税而有意报低成交价的“阴阳合同”。也就是说，当房屋交易价格高于基准价格时，基准价格则不会显示，而交易价格低于基准价且无正当理由时，地税部门则按照系统生成的基准价征税。

　　吕律师介绍，在房产买卖中，除了营业税，还有个人所得税、契税等费用。个人所得税与房龄无关系，税率一般为全额的1%。契税只与房子面积有关，分为建筑面积90平方米以下、90—144平方米、144平方米以上3个档次。最高税率为3%，最低为1%。

　　而在房产赠与方式中，并没有房龄是否满5年的限制，过户只要向税务部门缴纳3%的契税。此外，还涉及到0.05%的印花税及公证费、产权登记费等。

　　举例

　　买卖3万元赠与1.22万元

　　【买卖方式】以一套房龄未满5年的建筑面积60平方米，市值40万元的房产为例，如进行买卖需缴纳营业税：40万×5.5%＝2.2万元，契税：40万×1%＝4000元，个人所得税：40万×1%＝4000元(卖方为家庭唯一住房)，总计为3万元。

　　【赠与方式】如按赠与方式计算，则只需缴纳契税：40万×3%＝1.2万元，印花税：40万×0.0005＝200元，总计为1.22万元

　　【比较结果】如此算下来，如果房龄不满5年，房子以赠与的方式过户到亲人名下，可以比买卖方式节省1.78万元的税费，较为划算。如果房龄满5年，两种过户方式所需要费用相差不太多。

　　赠与房产再出让多缴20%个税

　　吕律师表示，现在购房者了解房产赠与或买卖的过户事宜，只是想省点过户费用。但是，房子作为大宗商品，日后可能还会再次过户，目前在办理过户手续时，要未雨绸缪为日后做打算。

　　规定赠与之后还有后账

　　记者从市地税部门了解到，国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

　　举例赠与8万元买卖2万元

　　【赠与方式】比如，受赠人当时获得40万元的房产，现在涨价到80万元。受赠人想再次出让，即使房龄满5年，仅个人所得税就要缴纳8万元，计算公式为：(80万-40万)×20%＝8万。

　　【买卖方式】相比之下，如果是以买卖方式交易的房产，再次出让涉及的税费就没有这么多了。同样房价为80万元，如果这套房的房龄满5年，当初是以买卖方式买下的，房产再次出让仅需缴纳契税：80万×1%＝8000元，个人所得税：80万×1%＝8000元(卖方家庭唯一房产)，以及其他各种费用仅需2万余元。

　　【比较结果】对此吕律师表示，如果房子不打算再次出让，那么以赠与方式过户划算。否则，产权人以赠与方式过户省了钱，但日后再次过户就要多掏钱。