二三线城市商业地产冲动的背后

　　成都已超过了京沪广深，成为全国商业地产在建规模最大的城市，在建面积为290万平方米。而即将落户中国的180万平方米的 “世界最大商业中心”，落户地点为河北省三河市。商业地产建设狂潮正在从一线城市向二三线城市蔓延。

　　事实上，当前部分二三线城市商业地产的建设面积，已经远远超过当地人口和经济社会承载能力，河北燕郊的人均商业地产面积为5平方米，是发达国家人均商业地产“泡沫”警戒线1.2平方米的4倍有余，而西部某地一个35万人口的县级市，竟然要开建18个城市综合体，平均2万人就能摊上一个。这样的商业地产，真的能带来投资回报吗？

　　与当前商业地产建设和销售火爆相对应的是，许多二三线城市，甚至一线城市的城郊区域，已经售完的商业地产却门可罗雀，鲜有商户问津。到底是什么样的原因，让商业地产“售热租冷”？

　　就现阶段而言，且不论在二三线城市，即便在一线城市，商业地产的租金回报率相对于购买价格也低得可怜，扣除各类维护成本后，盈余时常不及银行定期存款利息。而在当前个别地方出现商业地产总量过剩的情况下，一旦长期空置，保有成本如物业费、水电费和税费等都会远远高于普通商品房，加之商业地产的土地使用权也只有区区40年，一旦出租情况不佳，将成为投资者难以脱手的鸡肋。如果投资者以中小城市和大都市偏远郊区的商业地产为自己的资产保值，结局有可能会越保越少，越投越亏。

　　在这种情况下，为何对商业地产的投资仍然如此冲动呢？造成这种现象的原因，首先是商业地产的土地管理相对住宅用地更为灵活。对于一些地方而言，住宅用地的出让要经过严格的“招拍挂”手续，甚至还要有保障房的配建，土地实际出让价格自然水涨船高。而商业地产用地、工业用地的管理则相对宽松许多，开发商的拿地成本也相对较低，利润空间也自然增大了。这也使得商业地产出售价格有时会低于周边同类的商品住宅，因为土地成本本身就便宜了许多。

　　当然，对于部分地方政府而言，既然商业地产的土地出让收益不如住宅用地，那么“薄利多销”就变成了商业地产土地增收的“诀窍”之一，这也就是为何许多地方明知在建的商业地产远远高于正常比例，却依旧大量供应土地的原因。

　　另外，与普通商品住宅不同，商业地产对于购买者而言，是满足投资需求而非居住需求的，之所以会出现抢购，是因为在楼市限购、股市不振的大环境之下，目前投资者缺乏足够的投资和保值渠道，包括工薪阶层在内的国人不得不寻找更多的保值手段，以避免自己血汗钱的购买力日益下降。商业地产对购买者没有户籍、社保、套数等准入限制，那么对于小额投资者来说，股市萎靡，贵金属价格跌跌不休，可供投资的金融产品亦寥寥无几，不去二三线城市买商业地产，他们还有什么更好的选择吗？

　　如果不能增加居民多渠道的财产性收入，规范各类资本市场，那么，为了保住自己用智慧、心血、汗水和劳动换来的财富，部分居民做出非理性的投资举动就不难理解。当前商业地产的狂热与冲动，和之前中国大妈疯抢黄金如出一辙。记者 赵昂