辐射效应助推产业升级 外高桥有望成为自贸区CBD

　　上海自贸区设立两周以来，对区内及周边板块各种类型的物业形成积极影响，出现租金售价齐涨之势。

　　世邦魏理仕认为，由于行政、金融、交通、区域成熟度和配套等各方面的优势，外高桥有望迎来跃迁式发展，成为自贸区内未来的CBD，而该区域写字楼租金存在长期上涨的动力。

　　或整体利好上海写字楼

　　数据显示，今年7、8月份，上海自贸区内写字楼平均租金报价为每天每平方米2.1元，9月以后区内写字楼租金开始上涨，尤其在自贸区挂牌日(9月29日)前后和国庆节后出现了两波大幅调租涨价。目前写字楼平均租金已升至每天每平方米4.2元，一个月内租金翻倍，而部分写字楼在这一时段内租金涨幅甚至超过200%。

　　据了解，自贸区内目前最贵的写字楼——汤臣国际贸易大厦的报价从之前的每天每平方米3.0元上涨至9月底的每天每平方米4.5元，国庆长假后报价又调整至每天每平方米7.0元。

　　由于自贸区内目前少量老旧的写字楼设施从数量和质量上均无法满足扩大服务业开放后膨胀、升级的办公需求，从而使可开发土地的重新规划以及老旧项目的改造成为必然趋势。

　　从全市范围来看，自贸区将加速优质企业资源向上海汇聚，整体上利好上海写字楼市场。但与自贸区定位接近的板块应适当考虑错位、错时竞争，充分发挥天时、地利方面的优势争取更多的中央商务区外溢需求，并向服务内需的企业倾斜。

　　洋山保税港区物流市场最受益

　　9月以来，自贸区周边的住宅成交量和价格出现明显上涨。自贸区板块内的主要项目9月均价较1～8月平均价格上涨8.3%，优于上海整体市场的5.2%。

　　自贸区的产业升级所带来的大量高端服务业人群以及在文化娱乐领域的开放措施将促使区内目前少量、中低端的商业配套进行适当的扩容和升级；而自贸区对周边辐射区域的区位提升和人口导入作用，则将推动区外综合型零售物业的发展。未来3年内，辐射区域内约有65万平方米左右的综合零售体上市，其中，临港新城和外高桥辐射板块各自供应均在20万平方米左右，川沙新镇和祝桥镇新增供应量约24万平方米。

　　而在工业物流市场方面，自贸区的设立将催生区内和周边物流设施市场的需求，改变当前上海物流设施市场“西热东冷”的格局。

　　据世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有优质仓库运营面积约78万平方米，租金约每天每平方米1.1元～1.5元，总体空置率为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。

　　上海自贸区带来的贸易便利化以及在航运、物流、金融等贸易服务方面的开放升级，料将推动区内优质物流仓储设施需求的增长；而扩容后的洋山保税港区因其目前较低的土地和物业价格、更丰富的可开发土地资源以及在港口吞吐量日益增长的份额和巨大发展潜力，预计将成为工业物流市场最受益的板块。