市场重压之下 开发商从“卖房子”到“卖生活”

　　市场重压之下开发商如何突围

　　房博会上，越来越多的开发商开始对自身产品进行精细化营销。同样是钢筋水泥，同样是三房两厅，但显然不同的楼盘被不同的开发商打上了完全不同的烙印。房子不愁卖的时代已经一去不复返，开发商开始通过各自的努力，寻找一条突围的路径。

　　卖房子更要卖生活

　　卖房子的最高境界是什么？尽管这个问题没有标准答案，但是一些开发商给出了十分肯定的回答：卖生活。

　　本届房博会上，万科首次推出了北宸之光的“七大观”概念。这“七大观”包括万科健康观（运动改变生活）、大盘配套观（打造8000平方米宸天地商业街区）、大盘园林观（20000平方米中央园林景观）、大盘服务观（安心住家全靠万科物业服务）、大盘成品观（告别毛坯房）、大盘邻里观（和谐文明社区建设之《邻里公约》）等。

　　向来重视楼盘配套的万科，通过良渚文化村的开发建设，将其“卖生活”的良苦用心淋漓尽致地展示给了杭州人。越来越多的杭州人，被良渚文化村的优美居住环境和齐全的园区配套所吸引，万科旗下多个楼盘一路畅销，也宣告了万科这一产品理念的胜利。北宸之光的“七大观”其实是“卖生活”的进一步提升，并首次引入了“运动元素”，意在将北宸之光打造成为杭州首个“运动楼盘”，契合了现代人对运动健康的渴求。据悉，万科打造的众多社区中，可供全民运动的设施今后都将成为“标配”。

　　万科是“卖生活”最为成功的开发商之一，它的这种努力，代表了房地产业的一个方向。比如金地，将“云服务”引入金地自在城河金地天逸，意在为业主提供旅游、教育、医疗等方面的资源，以此来增加产品附加值和市场竞争力。金隅田员外主打“环境牌”，宣传画面中展示古代员外的人物形象，意在向购房者期许一种田园生活，也是一种“卖生活”。

　　与“卖房子”相比，“卖生活”显然是一个难度更大的活，但是一旦卖成功了，开发商的投资回报空间也要大得多。也并不是所有楼盘都适合“卖生活”，这需要开发商不同寻常的开发实力。承诺给业主的很多配套，都需要开发商去一一兑现，有时甚至要花上血本。尤其是一些体量超大的楼盘，要实现“卖生活”的目标，无异于要造一座城。因此，“卖生活”考验的是开发商的实力。

　　“做减法”以价取胜

　　是打造精装修楼盘积极“做加法”，还是控制成本“做减法”，这样的路线之争在最近几年的房地产业中一直存在。而从实际效果上看，“做减法”以价取胜，更能迎合当下的刚需市场，也屡屡成为一些开发商屡试不爽的法宝。

　　前几年位于三墩的中海紫藤苑突然宣布部分房源“精装改毛坯”，同时重新调整产品售价，与先前的价格相比出现了巨大的优势。至此，杭州楼市的精装修浪潮戛然而止，此后先后又有多个楼盘出现“精装改毛坯”现象，比如下沙大学城北的杭州碧桂园，一度引发市场关注。甚至也有一些中高端楼盘，比如金都高尔夫艺墅，也曾走上过这一条路，力图实现销售上的最大效应。

　　一个卖点并不突出的刚需盘，靠什么取胜？“卖生活”显然不现实，低价也就成了最有可能成功的突围路径。刚需楼盘“做减法”，以心动的价格打动购房者，这在当下的市场是一种理性务实之举。这种做法虽然对产品品质会有一定牺牲，但是却迎合了刚需族对低价的需求，不能不说是销售策略上的一种成功。

　　但毕竟房子需要居住几十年，它对品质的要求远甚于其他商品，因此如何在品质和成本之间实现最佳平衡，这需要强大的运营管理能力。一些外来大鳄往往通过拿大地块降低楼面单价成本，并通过对采购渠道的严格管控，有的甚至自建工厂生产加工建材，最大程度控制建筑成本。两个不同开发商开发的相邻楼盘，成本却相差数千元/平方米，也就不足为奇了。

　　回归产品精耕细作

　　在开发理念上，已经有越来越多的业内人士达成共识：房地产开发不应该一味求快。静下心来重视对产品的打造，反而有可能在未来市场中打开一片天地。

　　杭州楼市随着越来越多的大鳄进驻，楼盘的开发速度似乎也进入了大鳄的“节奏”，而这种节奏往往是一个楼盘从拿地之后的6-8个月就进入了销售周期。这虽然带来了资金的快速流转，也让开发企业在恶劣的生存环境中生存下来。但随着越来越多的质量问题的暴露，以及楼盘同质化的“病毒化蔓延”，这种过度“求快”的开发模式已经越来越受到诟病。

　　“楼盘和普通的商品不一样，每个城市都有自己的审美特征和个性，快速复制式的楼盘开发模式，以后会让我们的城市越来越丧失个性。”一位开发商坦言。

　　而过快地追求开发速度，也让许多楼盘的品质质量令人担忧。“有的开发商几乎每个楼盘都有很严重的问题，给客户闹到都不太敢参加房博会之类的大型展会，这样的开发企业，生产的只是城市垃圾。”某业内人士表示。

　　本土房企绿城、滨江一直是精耕细作，产品主义的代表。虽然市场上“速度为王”的观念占了上风，但是绿城的开发节奏并未明显提速。不少业内人士认为，如果有一天绿城也可以在拿地6-8个月后就开盘销售，那么这样的楼盘肯定也就失去了“绿城基因”。绿城的独特产品魅力，就在于它对产品的严苛。绿城携22个精品楼盘参展本届房博会，“为城市和历史留下值得典藏的建筑艺术精品”，正在构建一条“讲道义，走正道，得正果”的产业链。

　　是房子就遭哄抢，房地产的黄金岁月逐渐远去，只有过硬的产品才能在较量台上不败下阵来。越来越多的开发商追求快速开发，致使产品质量下降，坚守产品主义的开发商，也就有了成功突围的希望。(记者 蒋敏华 余丽)