杭州楼市需求不振价格突围 新一轮价格战蠢蠢欲动

　　本轮调控以来，杭州房价出现了戏剧性的一幕。先是受“限购限贷”影响房价逐步下跌，到了2012年上半年价格战几乎遍地。而后房地产市场整体迅速回暖，房价也迎来了逆势上扬的态势。不过，随着近期杭州多个板块价格战蠢蠢欲动，这一轮房价上涨行情事实上已经戛然而止。

　　需求疲软房价涨不动

　　自去年下半年以来，杭州房价涨了多少？不同的统计机构会拿出不同的数字，有时候这些数字与购房者的感受甚至大相径庭。

　　得益于市场回暖以及大量刚需入场，去年下半年开始，杭州房价掀起了一波快速上涨的行情，某种意义上说这是对前一阶段房价大跌的一种必然反应。这一波房价上涨到了3、4月份达到顶峰，不过此后却鲜有楼盘继续提价。

　　一个显而易见的事实是，2012年下半年至今年4月，这大半年时间内杭州楼市成交量处于高位，主要原因是大量先前一直处于观望的市场需求，延后到这个时间段突然爆发了，因此是不可持续的。自5月份以后，杭州楼市步入平稳期，成交量远不及去年下半年，即便“金九银十”也是黯淡无光。

　　库存高企，需求不振，成交量低迷，这样的市场难以支撑房价继续走高，这样的一种判断，在开发商心目中也达成了一定的共识。此后，众多楼盘放慢了涨价的脚步，涨声一片的市场格局基本上告一段落。而一些先知先觉的开发商，甚至开始尝试“低开”的方式，实现快速突围。

　　6月，西溪华府首次开盘，起价1.68万元/平方米，将西溪板块的房价迅速拉回到20000元/平方米以下，正式宣告这一波房价回涨行情的终结。此后市场进入了僵持阶段，既没有大张旗鼓涨价的楼盘，也没有高调宣布降价的楼盘。到了8月，同属于城北板块的北宸之光和德信晓宸先后低开，将该板块的均价拉低了3000元/平方米左右。

　　这些楼盘先后选择低开，其实也是不得已而为之。因为刚需已经在前期过度消耗，市场需求短期内不可能大幅反弹，这对新开的楼盘而言蓄客压力非常大。如果首开的价格偏高，开局不利的话，楼盘的后期销售就会很被动。因此开发商宁可牺牲一部分利润来实现开门红，采取低开高走的策略，这更多的是一种比较务实的选择。

　　这一阶段的杭州楼市，总体上说是量缩价稳。虽然还没有出现大规模的价格战，尤其是赤裸裸的降价，但是房价已经停涨，为后市的大规模价格战做好了市场铺垫。

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　　下沙房价在万元线徘徊

　　远郊是楼市价格战的主阵地，也是每一次楼市调控中房价变动最快的区域。下沙是本轮调控中最早降价的板块，如今大多数楼盘的单价仍然在万元线上徘徊。

　　位于下沙沿江板块的世茂江滨花园，是一个拥有数千套房源的超级大盘。历史统计数据显示，2008年5月，其开盘均价为8000元/平方米，2010年5月达到历史最高点，均价17000元/平方米。此后价格一路下滑，到了去年均价仅10500元/平方米。如今，世茂江滨花园的二手房均价也仅11000元/平方米左右，相比历史最高点下降了30%左右。

　　位于下沙大学城北的杭州碧桂园，今年初首开起价仅8990元/平方米，均价10000-11000元/平方米。目前杭州碧桂园在售高层公寓房源，均价10500元/平方米，与年初相比几乎没有变化。由于毗邻这一区域的海宁楼盘房源供应量十分充足，所以这一区域的房价很难有上涨动力，可能很长一段时间内都会在万元线上徘徊。

　　下沙金沙湖板块的房价曾一度超过20000元/平方米，虽然有地铁的强力支撑，但这一区域如今的在售楼盘价格均尚未触及先前的价格线。比如曾在2011年率先降价的德信中外公寓，目前的售价虽然相比价格战之初有所回涨，但也仅17000元/平方米。此外，这一区域的酒店式公寓非常集中，市场竞争也十分激烈，精装房的均价全都在10000元/平方米左右。

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　　城东新城房价冲击大

　　今年的土地市场上，城东新城是一个最热门的板块。彭埠、天城等多宗土地密集出让，更有华家池这种超高身价的土地成功拍卖，但是这一区域的房价并未应声涨价，相反一些楼盘甚至打起了价格战，尤其是一些新盘开出的价格令人意想不到。

　　今年9月，华家池三宗地以130多亿元的身价“出嫁”，按照楼市的一贯经验，周边楼盘必然会显现出溢价效应。然而无论是在售新盘还是二手房，价格几乎按兵不动。由于这一区域土地供应充足，如今的房源供应量很大，到明年供应量还会增加，因此尽管今年已经拍出不少高价地，但是对房价的拉动作用微乎其微。

　　充足的供应量，已经对这一区域新开楼盘的价格产生了深刻影响。与火车东站毗邻的天阳尚城国际，以17600元/平方米的起价低开，相比预期足足低了3000元/平方米左右，要知道今年上半年毗邻的一宗土地楼面价已高达13000元/平方米。城东地铁盘铁建国际花园起价14800元/平方米，相比之前的远洋心里等楼盘，也有较大的价格优势。

　　而在九堡沿江板块，如今在售楼盘的房价也仍然没有触及到20000元/平方米的历史高点。宋都阳光国际全新组团藏珑169平方米房源，近期更是打出了15600元/平方米的超低起价，宣称把价格打回到5年前，虽然未免有些夸张，但是相比宋都阳光国际精装修房源先前27000元/平方米的价格，确实回落了不少。

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　　勾庄丁桥重现“万元房”

　　进入四季度之后，随着楼市库存量的进一步增加，部分板块的房价开始出现明显松动，甚至出现了久违的“万元房”。

　　最早在楼市扔下重磅炸弹的是勾庄板块的嘉凯城名城博园。9月底，有关名城博园即将以震撼价低开的消息，就传遍了杭州楼市。果不其然，名城博园10月23日开盘，起价低至8500元/平方米，均价也仅11000元/平方米。名城博园低开，可以看作是北宸之光、德信晓宸低开效应的持续发酵。相比北宸之光和德信晓宸，名城博园的价格优势达到5000元/平方米左右。毕竟是在绕城之内出现这样的价格，名城博园成功吸引了一大批刚需。

　　丁桥是另一个出现“万元房”的热门板块。就在上周，尚未开盘的保利罗兰香谷宣布起价：8999元/平方米，这重新燃起了一些刚需以10000元/平方米以内的价格，在丁桥置业安家的梦想。去年上半年，丁桥的四季公馆和昆仑天籁价格激战，双双把丁桥的置业门槛拉低到了8500元/平方米的水平。此后丁桥房价一路上涨，如今在售楼盘均价已经达到15000元/平方米，玺之湾的起价也已达11500元/平方米。虽然保利罗兰香谷的地段相比四季公馆和昆仑天籁要逊色一些，但它无疑将丁桥的置业门槛拉回到了10000元/平方米以下，将对丁桥目前的价格秩序产生不小的冲击。

　　而丁桥板块的另一楼盘龙湖名景台，紧邻同协路，交通和地理都很有优势，且拥有采荷学区，起价也仅13800元/平方米，成为近期楼市中又一备受关注的热点楼盘。相比周边区域的一些在售楼盘，这些低开价格的优势普遍在2000-3000元/平方米左右。记者 蒋敏华