广州楼市成交一周降超一成 一手房现退房现象

　　昨日，随着限贷政策大限的落地，“穗六条”所有调控措施正式落地。记者昨日走访发现，从公布到目前的一周内，广州住宅市场成交量降幅超过一成，此前预计的一手房“退房”现象也开始次第出现。

　　与此同时，多家银行都表示将严格按照楼市调整政策实施，对于25日后网签的二套房借款人实施至少7成的首付政策。记者了解到，目前多家银行的房贷继续面临额度紧张、延迟放款的情况，多家银行都表示年底前的额度已用完。

　　楼市

　　一手房出现“退房”现象

　　“穗六条”所有调控措施昨日正式落地。记者走访楼市发现，从公布“穗六条”的第二日至昨日的一周内，广州市一手、二手住宅成交量降幅普遍超过一成。

　　“住宅交易方面，成交量和新政前一周相比有明显的下降，降幅大概在两成左右，比较明显，我们之前也预计到了。”广州中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，受调控政策影响，一手住宅降温明显。而满堂红方面提供的数据显示，11月19日~25日这七天，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易宗数，比11月12日~18日减少11%。“下滑幅度够明显了。”满堂红市场部高级经理周峰表示。

　　此前预计的一手房“退房”现象也开始出现。“现在已有客户开始退房，但大部分还在犹豫。”黄韬表示，大部分客户依然在纠结，“退房潮”并未出现。

　　后市

　　部分开发商将推“延后网签”

　　住宅市场已经“冰封”，12月楼市推新却仍未止步。据搜房网数据监控中心统计，12月广州十区两市预计有45盘推新，与11月推新持平。

　　买家锐减，推新不断，一手楼市有没有可能降价？黄韬对此表示，最近房企基本上都完成了全年计划，现在加推也是额外的，很可能已经不急于销售了，“价格现在整体看没有下降的可能性，也不排除部分中小型开发商因为资金的问题可能出现下降。”

　　不过，他透露，目前已有一些开发商愿意让购房者付全款之后，等待其缴纳足够时间的税款获得购房资格再网签，“前提是所有款付完”，他提示称，这样操作对于购房者风险很大，但从目前客户的心态方面来看，普遍期待明年年底前能够解除限购，因此也有不少客户愿意“搏一把”。

　　二手楼方面，周峰表示，由于11月1日~25日，满堂红地产新增可售盘数量比10月同期增加8.9%，而新增可入市购房客户数量比10月同期减少18.6%，盘增客减，因此其公司已确定最新经营策略：二手市场将会进入“压价”通道。

　　“未来半年，符合资格入市的外地客户数量会大幅度减少，而本地客户将可能成为主导，经纪会配合其看中的物业，对相关小业主进行压价。”周峰表示，但能否令二手楼价在未来几个月出现高位回调，还需要时间观察。

　　银行

　　多家银行今年房贷额度已用尽

　　记者昨日咨询了多家银行，均表示已按新规对25日起完成网签的借款人实施新的二套房贷款政策，首付比例不少于7成。

　　事实上，上周开始，部分银行已将二套房的首付比例调整到了7成，也有部分银行根据额度情况进行了跟进调整。“按照规定，25日前网签的客户还是可按照6折首付的标准，但目前各家银行额度都紧张，已经有不少银行已经提前提升比例了。”一位股份制银行客服经理温小姐告诉记者。

　　从上月开始，广州多家银行的房贷已处于难以按时放款的情况，“目前，很多银行八九月份的房贷到现在都没放出来，而上个月开始申请的房贷已经明确表示要到明年才能放款。”某股份制银行个人贷款业务经理小林（化名）告诉记者。记者潘彧、李婧暄

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　　“沪七条”落地两周

　　有二手房降价20万元

　　本报上海讯 （记者李媛）“沪七条”落地两周，上海楼市一改“金九银十”以来的火热局面，成交量和供应均出现明显降温。业内人士预计，受政策调控等因素影响，年内上海楼市持续降温将是大势所趋。

　　11月初，受“金九银十”旺季带动，上海楼市火热开局。但在“沪七条”出台后的第一周（11月11日~17日），成交量迅速下滑，根据汉宇地产新房监测数据，上海商品住宅销售面积快速下滑至25.93万平方米，环比缩幅高达36.23%。而政策落地后的第二周，上海楼市成交略有回暖，21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，11月18日~24日，上海市新建商品住宅成交27.3万平方米，环比涨5.3%，均价2.5万元/平方米，环比涨0.7%。

　　新房供应继续萎缩。根据21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据，11月18日~24日，上海市新房供应面积仅13万平方米，环比大幅下滑41.3%。

　　在二手房市场上，由于“沪七条”出台后看房客明显减少，部分房东心态发生转变。记者从汉宇地产七莘分行了解到，已有房东自愿将挂牌价下调，有的甚至总价下调了20万元。

　　二线城市跟进调控

　　昨日，南昌市政府办公厅发文《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，提出“非本市户籍居民家庭购房提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年，严禁未成年人购买住房；进一步提高第二套住房贷款的首付比例”等“限购”、“限贷”措施。武汉也已经出台“汉七条”，明确提出外地购房者社保缴存年限延至两年，并抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　房企回应没拖欠土地增值税

　　万科相关负责人昨日对本报记者表示，相关报道应该是源于误解。“是把会计上的‘预提’理解为了企业的‘现时纳税义务’。房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税，在此之前，按照会计上配比和谨慎性原则，企业对尚未达到清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。”

　　富力地产相关人士称不便回应，同时隐晦表示“公司接受央视采访的回应没有问题，任志强说得很到位”。

　　金地集团相关负责人回应称，“公司并无欠缴土地增值税的情况”。

　　财税人士解读：

　　土地增值税清算不会一刀切

　　有市场人士指出，税金应该已经计提，所以不会影响利润，但对资金链和现金流有很大影响。地产公司没有上交这个税金也是事实，而且土地增值的量这十年来升值不止两三倍，计提的税款肯定是少了很多。因此对地产公司形成比较大的利空。

　　对此，在跨国公司里任资深会计师的李小姐则认为，事实上所有的公司账上都有应交税金，收税政策不会因此突然改变，因此地产公司的现金流也不会受到影响，这3.8万亿元也不是已经到期的立马必须偿还的负债。李小姐表示,地块是分期开发的，房子是一套套卖的，房子卖出去才知道要交多少税，所以先预交一部分，再按进度交余额，这很正常。这不算是补交税款，而是交的条件不成立。

　　上海财经大学财政专业教授刘小兵昨天接受本报记者采访时表示：“央视所报道的房地产税收问题，应该是房地产面临的这些税收还未到清算的时候，只是预缴阶段，不会对房地产业形成违法之类的控诉。”据了解，几年前，国家税务总局下发文件，放宽了土地增值税的清算条件，比如只要拿到预售证三年之后、或是房子售了70%之后即可以清算。但不要求强制性执行，各地税局清算的实际规则也不一样。尽管如此，当年国税总局这一文件出来后，当即房地产股全面暴跌，随后又再度反弹。

　　“虽说土地增值税的预缴款按多退少补的原则征收，但实际上应缴款远远大于预缴款，房地产商可以捂着一小部分楼盘不出售，或以土地未开发完为理由而无限期拖延清算土地增值税，因此这方面有待各地方政府的地税部门整理征收细则。”刘小兵如是说。

　　如果土地增值税需要强制清算，可追溯期有多长？会不会“既往不咎”？“所有税收原则上都是必须交的，逃税漏税追溯期没有限期。但土地增值税是地方税种，到底怎么征收，怎么清算，是由地方政府来决定和执行的，不可能出现一刀切的情况。何况地方政府料想也不会强制清算土地增值税。”刘小兵表示。