上海江苏探索共有产权房 跟政府“凑份子”买房

    买不起商品房，又住不到廉租房，中低收入的城市“夹心层”成为住房问题上最尴尬的群体。这种情况下，如果政府愿意跟你“凑份子”买房，并按出资比例拥有相应产权，你愿意吗？此前，江苏淮安、上海等地已经在尝试推行这样的共有产权房。住房和城乡建设部副部长齐骥日前也表示，将指导地方有序开展共有产权保障房的探索。

    “淮安模式”提出者邵明认为，共有产权房可以有效避免“假穷人”造假牟利等问题，但也有人质疑，政府持有产权后，是否会失去平抑房价的动力？这种模式未必适合广泛推行。

    淮安

    模式

    2007年，江苏淮安率先推出以出让土地的共有产权房代替划拨土地的经济适用房，购房者和政府可按7比3和5比5两种比例出资购买，并持有相应产权。共有产权房的价格比周边商品房便宜5%至10%，5年内购房者可以原价回购政府产权部分，5年以后8年以内，在原价基础上加付同期银行利息，8年以后购买，则按届时市场评估价格结算。“淮安模式”在当时引发各方激辩。

    邵明（淮安共有产权房模式提出者，时任淮安市房管局局长）

    “共有产权能对倒卖牟利起到限制约束作用”

    传统经适房在政策上其实也是“有限”产权，退出时要补缴“土地出让金”等各种优惠，但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的“有限”变为了明晰的“比例”，把若干年后缺乏依据的“补缴”，变成提前告知的按产权“分成”，这样就简单明了，有据可依了。

    在淮安模式中，使用权全部归购房者。政府作为共有产权方，保留相应的处置权，这就能对购房者倒卖牟利起到限制约束的作用。因为在《房屋所有权证》上有明确的比例和权属关系，如果私下倒卖，购房人会因为没有合法的产权凭证而存在极大风险，并且买卖双方都已构成对共有产权人利益的侵占，会受到相应的追究，而不会像经适房那样不了了之。

    “没有‘递条子’抢购，还出现了‘房等人’”

    即使有人通过弄虚作假等方法购房成功，想要从中大赚一笔也是很困难的。因为淮安共有产权房的价格是参照周边商品房的，倒卖时还要交出政府的产权收益，即使5年内购回产权，获得的也只是这部分的贷款利息。对于那些“开宝马”的炒房者来说，与其冒险只赚个利息，还不如把钱投到升值空间更大的商品房上来得划算。卖房时非法牟取暴利的空间不存在了，买房时弄虚作假现象就会在很大程度上得到抑制，这也就是以“出口”反制“入口”。

    淮安实施这几年，没有接到过一起有关分配不公或弄虚作假的举报，也没有像之前经适房那样存在“递条子”抢购的现象。相反，申请的门槛在降低，实施第二年家庭人均月收入就从最高400元放宽到900元，还出现了“房等人”的现象。这也恰恰说明，现在许多城市推出的经适房价格那么高、收入线标准那么低，却还供不应求，正是因为其中有不少“假穷人”在弄虚作假、试图牟利。

    “廉租房如果也搞共有产权是荒谬的”

    当然，也会有人说，既然但凡是有产权的保障房都存在寻租空间，那为什么不选择用公租房来解决这个问题？我认为不能过分依赖公租房。如果全部由公租房来解决中低收入者的住房问题，从政府投入来讲，投入多、回收少，到后期，租金甚至不足以支付维修费用。尽管政府有义务提供保障，但过高的投入会加重民众的负担。政府本身并不制造财富，而是通过税收，或者土地出让来获取资金建设公租房。如果过分依赖大量发展公租房，那只能靠征更多的地，卖更高的价，其结果反而会推高房价，最终遭殃的还是老百姓。

    不过，这里需要指出的是，一定量的廉租房必须有，因为即使发达国家也总有人再小的房都买不起，市场租金付不起。但廉租房如果也搞共有产权是荒谬的，只租不售才是住房保障结构中真正需要的廉租房，另外，应该在方便工作生活、出行成本较低的城区多建廉租房。

    上海

    试点

    自2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。据上海市房管局资料显示，目前已累计约完成购房签约4.12万户（截至2013年4月）。按照规定，共有产权房满5年后如要上市交易，政府享有优先回购权。如果政府放弃回购，则按照产权比例，向住房保障机构缴纳相应的转让价款。

    政策推出后，上海没有出现疯狂抢购的场面，申请门槛一再降低：申请家庭人均月可支配收入标准从试点期间的2300元，先后放宽到2900元、3300元，目前已调整到5000元。与此同时，人均家庭财产标准和单身申请者的年龄限制也在下调。

    “政府回购时，价格会不会被低估？”

    夏小曦（化名，34岁，单身，月薪4000，公司职员，上海共有产权房申请者）：我从去年开始关注共有产权房，因为周围有人买，觉得这也是我唯一买得起的房子了。今年5月开始申请，前前后后经历了初审、复审、公示、摇号、看房，现在万里长征总算走到最后一步选房了，心里既兴奋又忐忑，整天忙着挑备选房源。

    共有产权房的价格一般相当于周边房价的60%左右，确实优惠不少。像我打算选的一居室在浦东的航头，位置比较偏，目前市场价大概1万1，共有产权房是6800，建筑面积55平，总价在38万左右，政府出30%，我出70%。个人这部分我想主要用公积金，这样压力小挺多。

    我现在最担心的是5年以后会怎样，规定里说，到时候要转让的话，政府有优先回购权，放弃回购以后，才能卖给别人，然后按比例分成。但实际到现在还没有房子满5年，具体怎么操作、可能遇到哪些问题也还不清楚。像我现在要买的一居室，迟早还是换掉的，到时候如果政府回购，是由评估公司进行价格评估，可评估公司真能做到客观公正吗？毕竟一方是政府啊，价格会不会被有意低估，或者最终还是政府说了算呢？

    另外，在操作环节上也还有不尽如人意的地方。例如选房，现在是符合三居室条件的同时可以选一居和两居，符合两居室条件的也可以选一居，像我这样只能选一居的就惨了，只能捡人家挑剩下的，我觉得这样不公平，不如让符合什么条件的就选什么类型的。

    更多疑虑

    “政府会失去平抑房价的动力？”

    谢逸枫（亚太城市房地产研究院院长）：在共有产权房模式下，政府作为产权方，就变得有利可图，容易使政府原本公共服务的角色定位发生转变，并且理论上来说，政府能够从房价的上涨中获益，政府回购以后，不管是用于二次出售、出租还是抵押银行，房价上涨得越多，收益也就越大，那政府是否会因此失去平抑房价的动力？反之，如果房价暴跌崩盘，会不会造成巨大的国有资产流失？

    不管推出哪种类型的保障房，都应当先在立法上有保障，避免将来一纸文件就改变一类房子的命运。目前，共有产权房在制度设计上还不够成熟，处在地方政府摸石头过河的阶段，缺乏系统完善的顶层设计。试点一旦失败，代价岂不都要由地方来承担？只有真正把制度研究透彻，配套的法律法规都完善以后再进行推广，这样才能避免走弯路。

    “更适合地级市，推广应当慎重”

    毛寿龙（中国人民大学公共政策研究院执行副院长，曾参加“淮安共有产权住房保障模式创新研讨会”）：这种模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房来定价，限制牟利空间，个人和政府也能够负担得起。但在北京这样房源紧张、房价畸高的一线城市，这种模式还面临很多问题。

    例如，共有产权房该如何定价？如果参照商品房定价，那即使是与政府分比例出资，也还是会有很多人买不起。如果参照经适房定价，就又存在巨大的牟利空间。即使是政策上可以规定政府优先回购，但在操作中如何保证落实？如果政府放弃回购，按比例分配转让收益，那购房者至少可以赚得所持份额的差价利润，同样是个不小的数字，这会不会又成为新的寻租机会呢？这种模式在一些地方可行，未必就适合所有城市，在推广上还是应当慎重，做到因地制宜。

    “万一拆迁，不是更没发言权了？”

    丁怡然（26岁，单身，事业单位员工，申请北京自住型商品房，正等待摇号）：不管搞什么类型的保障房，关键在要让有需要的人住得上。像我现在申请的这个自住型商品房，2000套左右的房源，前3天就已经有8万人申请，中签率恐怕跟车牌摇号有一拼。

    如果以后搞共有产权房，只要符合条件，我还是会申请。毕竟也算是保障房，应该总比商品房要划算吧。其实，我最在乎的不是赚多赚少，而是能不能买得到。要是甜头太大，那些关系户就又要找门路了。

    陈澜（28岁，已婚，北京某国企员工，正在考虑购买商品房）：商品房虽然价格高，但自己掌握主动权，买卖也灵活，涨多少都在自己腰包里，不用怕被谁分走。至于共有产权房，总觉得心里不踏实，比如，住房维修费用怎么算？到时候想买想卖谁说了算？现在个人全产权的房子没准儿还说拆就拆呢，要是还有一部分产权是在政府那儿，万一赶上拆迁，不是更没发言权了吗？

    主笔 实习记者 宗媛媛 插图 宋溪