澳大利亚楼市飙升10年狂欢剧终 投资者转投美国市场(2)

　　“房地产价值自2012年6月以来一直呈增长态势。过去10年，以每年4%的速度在增长。但是这种状况并不会长久。”劳力斯称。

　　在悉尼生活的华人林玲告诉记者，一直以来，悉尼楼市都是引领澳大利亚房价上升的主力军。“如果高昂的悉尼房价开始放缓增长或出现下调的情况，这或许预示着整个澳大利亚的房价将会下降。”

　　AMP高级经济学家韦森(Andrew Wilson)则认为，缺乏可负担住房正在令澳大利亚最大的房地产市场降温。

　　“悉尼楼市的繁荣实际上已经开始消退，独立房和单元房价格增长都处于去年3月以来的最低水平。”对于澳大利亚而言，韦森认为，历史低利率对澳大利亚楼市的影响正在消散。

　　在一些专家眼里，澳大利亚房价趋软对于首府城市的首次置业者来说是个好消息，因为他们已经长期被富裕的投资客挤出市场，房价的下跌也会对炒房现象进行一定的遏制。

　　“澳大利亚楼市可能很快就会跳水，如果想投资和想捡便宜的买家可以耐心地等待一段时间。”林玲告诉记者。

　　长期趋势看好

　　不过，对于澳大利亚房价可能下降的看法，悉尼的房地产经纪人Aron认为这样的判断过于武断，“这不过是当地楼市短期的自我调整，澳大利亚的房价依旧会保持一定的增长趋势。至少在5年之内是这样。”

　　Aron的观点得到不少同行的赞同，陈佳告诉记者，澳大利亚的房地产市场近年来一直蓬勃发展，房价也持续水涨船高。“在澳大利亚房地产市场上，房屋的供应和需求一直是不平衡的，紧张的房屋供应量推高了房价。”

　　澳大利亚房屋价值数据经济学家卡梅伦·库什(Cameron Kusher)也认为，尽管最近当地的财政状况对楼市有了一些影响，却并没有对房市产生直接的影响，即使有影响，那也是极个别的。

　　“十年租金补贴计划(NRAS)即将结束，将会对楼市造成巨大的影响，因为一些开发商将这个补贴计划作为他们的一大卖点。第一次购房储蓄账户项目已经终止，但是由于申请率不高，这一项目的终止影响并不大。”库什解释称。

　　值得一提的是，对于澳大利亚房地产市场来说，海外投资者是一直非常大的消费群体，特别是中国买家。数据显示，中国买家每年在澳大利亚房地产市场的投入资金多达50亿澳元。

　　“目前，中国国内正经历一场楼市大改革，面临多种不可预测的结果。在这样的背景下，投资澳大利亚等国的房地产成为新选择。”Aron认为，在投资渠道选择少的情况下，中国投资者把目光投向更远的海外市场，而政策透明、发展稳定的澳大利亚房产市场便成为首要选择。

　　瑞士信贷根据澳大利亚统计局和外国投资审查委员会的数据，估算出中国人购买了悉尼18%的新房，购买了墨尔本14%的新房。在过去7年里，中国买家在澳大利亚购买的房产达240亿澳元。瑞士信贷估计，未来7年，中国人还将在澳大利亚房产市场再投入440亿澳元，将继续推动澳大利亚房地产市场。

　　韩长吉也表示，澳大利亚的房价近两年还将保持上涨的姿态。“相关消息只是表明一些房价上涨较快的热点城市增幅有所放缓，但这并不意味着房价将大规模地下降。”韩长吉认为，一些房产租金增幅放缓数据则表明，租金上涨水平比不上房价上涨的水平，反映了澳大利亚部分城市的租房危机以及购房热潮刺激人们出手买房。

　　“整体而言，澳大利亚房地产市场的供应量一直处在相对短缺状态，未来的一段时间内或将依然短缺。房产的供不应求也将加速澳大利亚房地产市场进入卖方市场，房价也将因此得以上涨。”一位业内人士对澳大利亚房价未来走势充满信心。

　　陈佳告诉记者，无论当地房价的推高是否存在弊端，这些投资者的确是为当地经济作出了一定贡献。“房地产市场的活力依靠的就是这些投资，很多房地产经纪人的工作收入也得仰仗这些国外投资者们。“而且从澳大利亚政府的态度来看，他们依旧欢迎海外投资商来当地投资，包括房地产。”陈佳说。

　　转投美国市场

　　同样是移民大国，相比澳大利亚楼市的波动，进入复苏阶段的美国楼市似乎进入了较为平稳的增长阶段。

　　据CNNMoney报道，法拍屋市调机构RealtyTrac公布的数据显示，2014年第一季度，全美有910万屋主严重溺水，这意味着他们的抵押贷款总额已超过了房屋价值的25%或更多。这一数字相比去年同期的1099万有所下降。

　　该机构副总裁布基斯特(Daren Blomquist)表示，因为房价上涨，超过1/3面临法拍的住房变为正资产，从而避免了法拍的局面。

　　报告称，丹佛、波士顿、明尼阿波利斯、休斯顿和华盛顿特区等大都会地区超过半数的住房已变为正资产。增值最快的大都会地区分别为加州圣何塞市、檀香山、旧金山、纽约州波基普西和洛杉矶。

　　CNNMoney还报道称，全美房屋建造商协会(NAHB)和富国银行最新的一项有关房屋负担能力指数的调查显示，2014年第一季度，65.5%的住房对于典型的收入达到中位数的美国家庭是可以负担的，但在旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿和丹佛等房价飞涨的城市，这样的收入要想拥有一套住房则难以想象。

　　尽管如此，在投资者的眼里，美国房地产投资仍然有很强的安全性。

　　记者从悉尼的几家中介机构获知，有一些投资者在澳大利亚房价增速放缓之后，选择将一些地段不好的房产脱手，转战较为安全的美国进行投资。

　　“我认识的一位日本客户，是专门做房地产投资的，他将在悉尼的3栋公寓卖了之后，告诉我将要去美国纽约继续购房。”Aron对记者透露，那位客户认为美国的房价会继续保持增长的势头，但是澳大利亚则有些危险。

　　在韩长吉看来，由于美国经历了2008年金融危机后，房地产泡沫破灭，房价回归甚至在低谷运转。而随着美国经济复苏以及就业率的上涨，美国房地产市场依旧处于很有潜力的上升期。

　　“中长期内，只要美国经济不出现大的波动，房价有望继续保持上升的势头。”韩长吉认为。

　　根据美国《侨报》近日报道，低龄留学生成为推动美国房价上涨的新主力。报道称，2014年美国房租依旧循着1995年以来的上升曲线继续爬升，来自美国各个权威机构的统计结果证实了这一点。“分析上涨原因，除了房地产开发速度慢、抵押贷款利率高等因素外，以洛杉矶而言，前一阶段遍地开花的月子中心和近一阶段中国小留学生的浪潮，都被业界列入房租上涨的原因。”