北京城南楼市“沦陷” 变相降价措施加码

彭春霞/制图

　　北京楼市胶着状态正在被打破——城南已率先“沦陷”，尤其是南五环外的大量项目，变相降价措施不断加码。

　　证券时报记者日前对北京亦庄、台湖、大兴、房山等城南典型楼盘进行实地探访发现，一方面房企推盘量大增，另一方面诸多知名楼盘网签率却不足三成，为把购房者从观望情绪中唤醒，开发商们绞尽脑汁，各种变相降价措施接踵而至。

　　业内人士认为，城南区域规划过度透支是本轮变局的原罪，目前降价帷幕刚掀开一角，不好轻言底部。眼下这些暗中降价手段不足以激活市场，预计下半年还会有更大尺度的降价促销措施。

　　局部房价与自住房持平

　　最近，北京城南片区很多项目不好卖，开发商们压力大增，于是，精装改毛坯、降低品质、团购、促销等变相降价现象涌现。

　　位于东南五环外通州台湖区域的东亚怡园(东亚印象台湖)，精装住宅开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米，近期又推出了最低价格为2万元/平方米的公寓毛坯房。

　　该楼盘降价行为3月份就得到了东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏的证实，并表示降价是为了加快资金周转用来增加土地储备。目前2万元/平方米的价格，跟同为五环附近豆各庄、东坝的自住房一个价，甚至还有所倒挂。

　　位于南五环外亦庄区域的金域东郡(金第万科·金域东郡)，目前在售项目均价2.6-2.8万元/平方米，与去年12月开盘均价3.5万元/平方米相比，降了25%，并且还有首付5万抵21万的优惠，而周边在售项目均价也都在3.4万元/平方米左右。

　　“我们价格低是因为当初拿地成本比其他项目低，而且这期产品与上期不一样：上期是低密度板楼，这期是板塔结合的高层；上期装修品质比较高，这期装修标准低一些；上期2015年交房，这期晚一点，要到2016年交房。因此，整体价格虽然降了点，但没想象那么严重，也就不到1千块。”金域东郡的一位销售人员表示。

　　一位关注周边楼盘的看房客向记者表示，最近这边楼盘很多都在降，不过相关楼盘的销售人员明面上并不愿意承认是降价，但优惠的幅度摆在那，降价促销的意图很明显。

　　离金域东郡不远处的海梓嘉园(北京城建·海梓府)也暗中降价，近期推出20套特价房，每平方米价格从2.88万元起，比之前每平方米3.5万元的均价下调了17%，而该楼盘去年12月拿到的预售证价格最高达41644元/平方米，目前销售的房源仍是当时取证的同一批房源。

　　海梓府售楼处的一位销售人员向记者表示，这些特价房并非因楼盘降价，“前期的百人团购活动推广力度比较大，为了缓冲，又推出20套特价房，与团购价基本差不多，也是品牌推广需要”。

　　一位来售楼处签合同的李女士告诉记者，她正好赶上了之前的团购活动，整体算下来总共优惠了五六十万。

　　位于大兴区域西南五环外的华润九里(华润公元九里)，推广价格从3.7万元/平方米降到3.3万元/平方米，目前在售精装公寓价格3.4-3.8万元/平方米，可以参加2万抵5万的优惠活动，而洋房的价格是3.7万元/平方米。

　　纵观本轮城南变局，带头大哥是万科。3月14日上兴佳园(住总万科橙)首期开盘销售均价为21680元/平方米，原本计划的精装修也改为毛坯，而其此前宣传的精装修售价为26000-27000元/平方米。

　　楼盘普遍签约率低

　　记者查看了北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息，东亚怡园(东亚印象台湖)、金域东郡(金第万科·金域东郡)、海梓嘉园(北京城建·海梓府)这3个降价楼盘的签约率均不足三成，分别是29%、12%、26%，周边的怡景名苑(枫丹壹号)、金茂悦家园(亦庄·金茂悦)签约率竟不足10%，与2013年动辄日光的场景相比，市场近乎速冻，即使跟全市情况比较，城南楼盘滞销现象仍较突出。

　　尽管还有一些已预定、在资格审查中或网上联机备案的客户没算在内，但是这些项目销售压力依然很大。

　　领衔降价的住总万科橙项目，由于把握市场先机，加上实际售价比预期低了数千元，且略低于周边在售项目价格，在引出“降价风波”的同时，也招来1140组客户抢购333套房源，开盘售罄，成为城南变局的少数脱困者。

　　西南五环外的房山区域虽然没有明显降价盘，但销售压力也很大，因为楼盘太多，扎堆儿。记者根据北京市住建委网站上预售商品住宅公示信息统计，今年以来房山区域拿到预售证的项目就有18个，占整个北京市预售项目的近两成。

　　不过，在大多项目降价销售的同时，也有楼盘的销售人员表示对市场有信心，近期不会降价。

　　同样在南五环亦庄区域的怡景名苑(枫丹壹号)，近日二期开盘均价4万元/平方米，而一期均价为3.5万元/平方米，精装小户型还有3万抵5万的优惠。

　　“我们项目卖的特别好，5月10日当天开盘240套，卖了200套。” 枫丹壹号的一位销售人员告诉记者，买该项目的都是改善型需求，该项目精装品质高，因此价格相对周边其他项目高些，等下半年项目里的别墅开盘后，价格还要上调。

　　不过，记者根据北京市住建委网站上新建商品住宅公示信息计算，枫丹壹号的签约率并没有销售宣传的那般形势好，仅有8%。

　　还有一楼盘值得注意，5月22日开盘的“亦庄·金茂悦”推出5栋楼共208套住宅，目前只有1套处在资格核验中。