5月降价城市占半壁江山 或为住房需求被过度透支

　　国家统计局18日公布的房价数据显示，5月份70个大中城市，半数环比下降。这一数据进一步印证了楼市正在“变脸”，也引发社会高度关注，处于深度调整的楼市，路向何方？

　　5月降价城市占了半壁江山

　　“我有套四环边上的房子，去年底中介说每平方米能卖到4万元，今年初说成交价在3万8左右，如今又说只能卖3万6左右，到底是赶快出手还是等等看？”北京一家国企员工李先生很是苦恼，二手房价格的一跌再跌，让想卖旧房换新房的他犹豫不定。

　　买方烦心，卖方也苦恼。“现在观望气氛浓，大家都觉得房价要跌，我们也不停地换挂牌信息，生意不好做。”上海普陀区一家中介门店业务员小程说。

　　事实上，对于一贯“高歌猛进”的房地产市场而言，今年上半年的各项指标看上去不美。

　　国家统计局数据显示，新建商品住宅价格，5月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平城市20个，上涨城市15个。二手房价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降城市35个，持平城市16个，上涨的城市19个。

　　新建和二手住宅价格环比下降城市个数双双占比一半，系2012年6月以来首次，并创两年内新高。一线城市中，上海和深圳的新建商品住宅价格更是出现环比下降，降幅分别为0.3%和0.2%。二手房北京跌幅全国第一。

　　房地产景气和投资也都有所回落。国家统计局此前公布的数据显示，5月份，我国房地产开发景气指数为95.02，比上月回落0.77点；前五月，全国房地产开发投资同比增长14.7%，增速比前四月回落1.7个百分点。全国销售面积和销售额降幅不断扩大，土地购置面积同比继续下降，库存增加，5月末比4月末增加750万平方米。世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟表示，目前房价回落趋势明显。未来数月，房价环比下降城市个数将不断增多，住宅价格同比涨幅亦将逐步回落。中国社科院城市与房地产室主任倪鹏飞表示：“房地产市场的调整局面已经形成，而且是在剧烈调整中。”

　　“原来市场卖的是未来价，现在要逐步回到现实价了。”上海永庆房屋副总经理李维镇对眼下的市场变化五味杂陈。

　　原因是住房需求被过度透支

　　在受访专家看来，楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。“分类调控”这四个字，让业内人士感慨，以往是“政策很复杂，市场很简单”，如今是“政策很简单，市场很复杂”。

　　倪鹏飞说：“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌，中央和地方出台更加强硬措施抑制需求，影响市场预期，导致出现换量市场调整。但这次政府没有任何加码调控状况下，市场自发的反应，表明市场的调控之手在发挥作用。”楼市调整的背后是过度透支住房需求。

　　以杭州为例，2013年杭州市常住人口884.4万，仅比上年增加4.2万，其中外来常住人口177.8万，甚至比上年减少了1.89万。5月份其新建商品住宅价格环比下降1.4%，领跌全国楼市。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“有的开发企业在一个城市做一个项目，恨不得把这里三、四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续，哪有那么多韭菜可割？”

　　与此同时，过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过40%。

　　“阵痛”无需过度反应

　　房价步入下行通道，并不为所有人乐见。近期，广州一住宅项目降价销售，老业主坐不住了，试图封闭小区，阻止售楼员和看房者进入。在商品房预售制度存在的背景下，房价短期下调而引发购房人与开发商之间的矛盾，并不鲜见。

　　这样的“阵痛”无所不在：政府土地出让收入减少；财务杠杆高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构投资者都面临资金链风险。

　　面对种种风险，政府“看得见的手”该如何自处？

　　刘洪玉认为：“政府应该持积极、谨慎的态度。一方面是因为目前的市场调整过程属于挤出泡沫、降低系统性市场风险的过程；另一方面要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。”

　　专家建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大杠杆的底线，加快推进保障房建设，保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。

　　本报综合新华社报道

　　延伸>>>

　　多地放松公积金提取标准

　　近些年，有关公积金“劫贫济富”“沉睡着贬值”等争议不断。据测算，截至2014年3月，全国住房公积金结余资金9498亿元，平均存款利息仅1.89%，比同期平均CPI低1.07个百分点。近来，多个省市区都突破现有条例规定，放松公积金提取标准。

　　武汉市从7月1日起，若从未使用过公积金贷款，且个人月收入在1900元以下，缴存职工可不限定用途提取公积金账户内全部或部分资金，一年一次。

　　上海4月表示进一步放宽提取住房公积金支付房租、物业费政策，提高提取额度。北京也表示，提取公积金，将不再需要提交购房合同、贷款合同等材料，提取频率也缩短为三个月一次，提取限额为三个月公积金的总和。

　　广东、广西、山东、安徽等多个省份在更早以前已修改了相关规定。广西近日还表示，要逐步将建立稳定劳动关系的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，对农民工购房、租房给予支持。