成交井喷 济南楼市松绑初见成效

　　房源库存仍处高位，房价并未上涨

　　成交井喷，济南楼市松绑初见成效

　　房源库存仍处高位，房价并未上涨

　　□本报记者 蒋敏华

　　7月10日，济南正式宣布取消“限购”。这是继呼和浩特之后，第二个明确宣布取消“限购”的省会城市。取消“限购”之后的济南楼市，会否出现成交量暴涨？房价又是否会反弹？连日来，济南楼市的一举一动都广受业内人士关注。

　　成交量呈现冲高回落

　　济南宣布自7月10日起商品房限购政策全面放开，居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明。由于上个月有关济南取消“限购”的消息就已经甚嚣尘上，这一利好对当地楼市成交量的拉动作用，在“限购”取消前夕就已经得到体现。

　　统计数据显示，济南市主城区7月7日商品房网签量还只有208套，但是到了7月10日、11日，网签量分别达到了577套和575套。今年5月和6月，济南市主城区商品房日均成交量仅百余套，但是从7月7日到7月13日这一周时间中，商品房网签量竟高达3005套，日均400多套。也就是说，济南“限购”取消的前后一周时间，成交量差不多可以赶上平时的一个月。

　　据济南市房地产交易中心工作人员分析，很多市民是在6月底知道了“限购”即将放开的消息，于是一些购房者就把购房手续先办完，等正式放开之后再进行网签。因此，成交量从7月初就开始逐步上升，“限购”正式取消之后终于暴涨。7月10、11日两天的成交量，也因此创下济南楼市的历史新高。

　　不过在随后的几天中，“井喷”行情出现回落。7月12-15日，网签量为290套、252套和337套。这一数字指标，被一些观察人士认为是市场趋于平稳的信号。虽然最近这几天的网签量相比5、6月份还是有高出不少，但是总体来看网签量“冲高回落”，后期的网签量不可能高过7月10日和7月11日的历史高点。当然，济南楼市接下去的成交量走势如何，还有待继续观察。

　　另一个值得关注的现象是，据当地媒体报道，“限购”取消之后，济南楼盘的售楼处人流量并未明显增加。“可能是政策效应有一定的滞后性，一些刚刚有了购房资格的市民，还没来得及去看房。”一些售楼处的工作人员表示。

　　大范围涨价为时尚早

　　成交量上去了，房价有没有应声而动？从最近这几天的市场表现来看，除了个别楼盘开始酝酿试探性的涨价之外，大多数楼盘并未因为取消“限购”而趁机涨价。

　　济南取消“限购”前夕，关于房价要不要上调这件事，在当地开发商之间产生了分歧。据当地媒体报道，“限购”取消前几天中，不少楼盘展开了“夺客大战”，销售人员纷纷向购房者表示：“‘限购’取消之后房价肯定要上调，所以要买的话就得趁早。”比如，一个位于济南奥体中路的楼盘，置业顾问曾明确表示，如果“限购”取消，最起码优惠措施会减少，例如原来是5000元抵5万元，可能就变成3万元抵5万元。

　　但事实上，这些在“限购”取消前曾言之凿凿表示要涨价的楼盘，目前尚无明显动静。7月13日，济南市花园路附近一家高端楼盘销售人员表示，这个周末来看房子的人多了一些，但目前价格还没有变化。总体来看，很少有开发商进行涨价，有的甚至加大了优惠力度。由此看来，开发商宣称要涨价，更多的是一种心理战术。

　　“政府要取消限购本身就说明市场不好，需要救市，所以在这种情况下取消限购房价未必会上涨，究竟情况如何，还需要再看看。”一些购房者对房价上涨的观点并不以为然。一些业内人士也认为，声称要涨价，这对多数楼盘而言更多的是一种营销策略。“限购”取消之后，由于市场竞争依然十分激烈，短期内涨价的条件并不存在，因此目前阶段济南楼市除了少数楼盘会试探性地涨价之外，大范围涨价可能性并不大。

　　“借着限购取消说房价要上涨很正常，但真的要不要上涨，开发商实际也在观望。”某一线房企山东事业部相关销售负责人接受当地媒体采访时表示，对于开发商来说，由于今年销售任务繁重，要解决的第一大问题依然还是销量。

　　库存压力仍居高不下

　　和其他一些二三线城市一样，实施“限购令”的济南楼市，承受着较大的库存压力。截至今年4月底，济南普通商品住宅库存661万平方米，创2009年12月底以来的最高库存记录，按照去年月均成交量42万平方米计算，存销比高达15.7个月。而在“限购”取消之前，仅市区在售的88个主力项目中，未售存量约695万平方米，至少需要11个月才能消化。

　　即便是在“限购”取消之后，多数业内人士还是认为，这种高库存的市场现状，短期内不会得到改观。因为，“限购”取消带来的新增市场需求，其实并没有想象得那么大。

　　据三宇和记房地产经纪有限公司总经理白秀彬介绍，“限购”取消之后他们门店的访客量并没有明显增加。他认为“限购”取消之后客户可能会相应增多，但是市场的观望情绪是否就此终结，这还不好说，因此他们也没有给予过大的希望。

　　业内人士分析认为，济南限购政策放开，主要对两类需求产生影响。一类是外来购房者，主要是在济南工作的外来人口，之前因为没有社保或者纳税证明而不能购房，根据新的政策不用提交证明就可以买房；第二类是本地的改善性需求，比如“以小换大”的购房者。但是从市场需求的总量来看，这两类需求的占比并不高，估计占到总需求的10%左右。也就是说，即便“限购”取消激活这两类人群的购房需求，市场总需求量也仅上涨10%左右，很难对目前的市场格局造成根本性的影响。

　　与此同时，济南楼市的供应量仍在不断增加。与很多城市一样，2013年济南土地市场全线飘红，创下历年最好成绩，土地供应总面积达到1091.5万平方米，同比增长72.4%。随着2013年出让的土地项目陆续进入销售季，济南楼市的供应量在未来一段时间仍有可能持续上升。据济南住宅与房地产信息网显示，仅7月11日这一天，就新颁发了8张住宅预售许可证，新增可售房源5.7万余平方米。很多楼盘由于“限购”取消而加快了推盘节奏，这也在一定程度上抵消了政策利好。

　　限购取消并非万能药

　　济南取消“限购”的消息，曾一度被推至舆论的风口浪尖。相比正式宣布取消“限购”的首个城市呼和浩特而言，济南的城市影响力要大得多，因此风向标意义更为明显。

　　济南楼市遭遇的问题，也是中国当前多数城市共同遭遇的问题。“限购”取消对提振市场信心无疑具有重要的作用，对刺激市场需求的作用也不言而喻，但是它的“救市”作用显然已被过度夸大了。

　　鉴于济南楼市当前的基本市场面，多数业内人士认为限购取消并非是万能药。如果影响楼市的其他一些因素没有发生变化，济南楼市很难说就此走向“上升通道”。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗分析认为，“限购”取消对市场的影响不会太大，市场大趋势也不会发生根本的改变，房价下行的情况甚至可能还会继续。

　　山东世联总经理朱江认为，相比取消“限购”，放开“限贷”的影响反而会更大一些。以济南目前的限贷政策（购买第三套房就需要全款付清），再加上目前的房价水平和房价走势，放开“限购”也少有人重新入市炒房。资金杠杆效应没有了，要让投资投机需求入市，很难。

　　但不管怎么说，“限购”取消之后的济南楼市，只要成交量走出低谷，只要房价不再持续下跌，就已经算是很有“疗效”了。从长远看，相对充足的供应量，保持适当的市场竞争，这对一个市场的长远发展而言未必是一件坏事。期待“限购”一取消市场就立刻反转，这种“大起大落”本身就是市场不成熟的表现，也并非是政策决策者的初衷。

　　（相关报道详见A31版）