谭浩俊：靠什么消化商品房库存

　　去库存说起来容易，做起来却并不简单。一方面，在楼市持续低迷的情况下，消费者已经失去了购房的动力。即便是刚需者，也在等待观望。因此，指望消费者主动帮助政府消化库存，难度相当大；另一方面，由于楼市持续低迷，加上经济不景气，地方政府已经到了十分棘手的地步。
　　很多地方可能会在一边消化库存的同时，继续大拆大建，继续增加市场的供应量。如此，别说消化库存，不增加新的库存就已经很不错了
　　日前履新住房和城乡建设部部长的陈政高，召开了其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会。会上，陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见，其中，千方百计消化库存是第一条意见，也是下一步工作的重点。
　　应当说，目标是正确的。因为目前楼市最突出的矛盾之一就是库存十分严重。尤其是前几年房地产市场十分火热的城市，建成的商品房已不是库存，而是累赘。如温州、鄂尔多斯、常州等。不然，房价也不会拦腰砍下一半。
　　现在的问题是，去库存说起来容易，做起来却并不简单。一方面，在楼市的持续低迷下，消费者已经失去了购房的动力。即便是刚需者，也在等待观望。因此，指望消费者主动帮助政府消化库存，难度相当大；另一方面，由于楼市持续低迷，加上经济不景气，地方政府已经到了十分棘手的地步。经济指标上不去，财政收入上不去。如果只将目标放在消化库存上，是无法满足地方政府的政绩需要的，也是会给地方的正常运转带来影响的。在这样的情况下，很多地方可能会在一边消化库存的同时，继续大拆大建，继续增加市场的供应量。如此，别说消化库存，不增加新的库存就已经很不错了。
　　也正是基于这样的情况，在如何消化库存问题上，就不能简单地提消化库存的口号，而应当立足于现状、立足于地方政府的心态、立足于房地产市场发展与经济的协调，在政策上给予强有力的支撑。其中，如何确保政策的稳定，是能否真正做好消化库存工作的关键。
　　众所周知，今年以来，有关限购政策松绑的传言不断刺激着公众的神经。按照媒体披露的消息，多数城市都在打取消限购的主意。有的甚至不仅取消限购，还在出台刺激消费的配套政策。同时，央行也在鼓励银行支持住房消费。
　　我们说，是否取消限购，本身并不重要。作为一项行政管制措施已经实施多年，不仅效率已经很低，再实施下去，估计也难见实际效果。但是，是否取消限购，也不能完全由地方说了算，更不能允许地方在取消限购的同时，还配套其他刺激房地产市场的政策和措施。
　　实际上，在现行政策下，管理层完全可以根据各地的实际，对限购政策作出是否取消，哪些地方可以取消，哪些地方还应当保留一段时间的安排，而不是任凭地方只做不说或想做不敢做。否则，房地产市场会陷入另一种混乱。
　　更重要的，在是否取消限购问题上，管理层还可以从稳定市场政策的角度出发，对地方政府可能出台的刺激政策加以控制。也就是说，限购可以取消，但也决不能放任自流，任凭地方政府为了加强一时之需而出台刺激政策。如为了配合消化库存，对一些已经明显供过于求的城市，应当严控其土地上市，严控其补充新的房源。即便是保障房建设、棚户区改造等，也可以按照政府统一购买的方式，配合库存消化，而不是继续大量增加新的供应。
　　在此基础上，加快房产税政策的研究制定工作。虽然房产税未必能够将房价压下来，但是，却可以将市场的秩序规范起来，将购房行为规范起来，从而给市场增加稳定元素。而且，可以通过增加地方的税收，缓解地方的财政困难，平复地方政府的财力紧缺心理。
　　必须承认，楼市调控已进入转折期。在这个转折期中，如何才能比较平稳地过渡到以市场化为核心的轨道上来，一方面，要确保政策的相对稳定，以稳定政策的方式稳定市场；另一方面，要加快立法步伐，加快市场规则制定步伐，以市场对资源配置起决定性作用来解决房地产市场的问题，最终实现房地产市场的健康发展。
　　消化库存确实是下一步的重点，如何消化，如何确保消化过程中不大量增加新的房源，是值得管理层研究和解决的问题。■谭浩俊