南京楼市再现降价赔付 促销方式合法但不合理

　　据经济之声《央广财经评论》报道，世界上从没有哪一种商品的价格是只涨不跌的，这是经济的基本规律之一。但是消费者都有这样的心理，希望想买的商品能降价，买到手之后，最好价格能一路上涨。

　　如今想买房的消费者要注意了，南京市的一家楼盘为了促销，使出了这么一招：承诺房价如果在一年内下跌的话，买房人不仅可以全额退房，还能获得利息补偿。值得关注的是，南京楼市上一次出现“降价赔付”还是在2011年。

　　据媒体报道，这个楼盘将推出一批产品，户型面积从78㎡到120㎡，起售价为每平米8900元，这一价格被开发商称为当地的“筑底价”。开发商为了“以价换量”，不仅以较低的价格入市，还针对买房人推出了“保价”承诺。具体来说，如果这一批房子在交付时出现了降价的情况，买房人可以无理由退房，而且可以获得总房款的8%作为补偿。而衡量房价是否下跌的标准，是以2015年5月1号到5月31号期间在南京市房管部门备案的成交均价为准，对比今年8月1号到8月31号的成交均价，以此来判断客户购买的房源是否降了价。

　　在各地陆续放松限购的大背景下，开发商们也想抓住这一市场转机，想方设法促销是可以理解的，但是采取“降价赔付”这样的做法，确实值得商榷。面对价格波动所带来的风险，我们要提醒，开发商和购房人都得“悠着点”。

　　买到手的房子降价了，开发商不但全额退款，还给出额外的利息补偿，这在房地产市场通常被称为“降价赔付”。这样的做法是否合理？对于买卖双方来说又存在哪些风险？经济之声记者采访了著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚。

　　经济之声：在房价下行的情况下，已经购房的业主因为不满，而出现打砸售楼处的情况也不少见。以前我们也讨论过这样的问题，当然无论怎么样，采取打砸的方式都是不对的。现在开发商采取“降价赔付”的这样一种方式，算是一种明智的促销方式还是无奈之举？这样的售房方式是否合理？

　　丁建刚：第一，可以确定界定为保价或保值赔付等这样的销售方式。第二，这是开发商自己主动做的一个额外的承诺。没有什么违法的地方，也就是说它是合法的。那合理吗？我认为不合理。

　　从契约精神来说应该是双方利益各享，风险各担，也就是买了房子之后涨价你是不会还给开发商的，那是你自己独享了，降价的责任也得你自己来承担，这是市场经济，契约精神。但是为什么开发商要学雷锋呢？我想它一定有其道理，开发商可能是无奈之举。南京是二线城市中供需关系非常正常、非常好的一个城市，但是可见开发商推出这样的措施市场也已经转向。杭州从去年四季度开始降温，现在已经波及到了二线城市，像南京这样的城市，甚至已经波及到了北京这样的一线城市，成交量也大幅度下跌。

　　第一个问题是对双方来说有没有风险，对购房者来说，没有比不推出这项措施更多的风险，不是没有风险，是这个风险和你正常买房是一样，只不过它给你多了一道承诺，和没有这道承诺来比，那当然有比没有好。第二，对开发商来说，承担的当然就是承诺的风险，如果真的降价了，还有一个可操作的价格恒量尺度，明年的5月1号到5月31号的成交均价和今年8月份的成交价格来比，因为有的时候会产生极大的争议。开发商会愿意做这件事情吗？当然不愿意。但是开发商为什么要做这件事情呢？就是现在想赶快把房子卖出去，卖了再说。假定出现了极端的情况，真的明年到这个时候降了15%，至少现在百分之百收到了，明年我再还给你，赔你15%那就算是向你借了一年的钱，利息是15%，这就是这个双方的结果。

　　经济之声：从一个买卖房产的过程变成了一个资本运作的过程？

　　丁建刚：对，但是它是合法的，它不是违法集资，因为它确实把房子卖给你了。第二个问题其实从小见大，这个事情可以看出整个市场转向，也就是说市场由原来的供不应求到供需平衡，现在看来是开发商急于在促销了。开发商是非常敏感的，他已经开始用这种手段来促销，说明整个市场包括像南京的市场也开始转向了，我们要看到的问题的本质。

　　经济之声：您觉得对购房人来说，保价的房子该不该买？

　　丁建刚：如果这个楼盘是你想买的，认可的，地段、户型、楼盘的品质和现在的价格都认可，那么有这个措施当然比没有好，就该买。该不该买不要因为这一条保价措施。

　　本期评论编辑晓易有以下观点。先来看一个最近的事件，据媒体报道，近日，苏州园区某地产开发商的售楼处，一批已购置该开发商所售楼盘的业主，因不满新开楼盘降价，聚集到售楼处要求开发商对业主的损失进行赔偿，过程中因为协商没有达成一致，现场业主情绪激动，竟使用事先准备好的鸡蛋对售楼处进行打砸，更有极端的业主使用垃圾桶、椅子等将售楼处用来展示楼盘的沙盘砸毁，直接造成价值1万5000元的沙盘模型报废。

　　另一方面，我们也看到，在一线楼市坚决“不松绑”的同时，二三线楼市降价导致恐慌情绪逐渐蔓延，越来越多的购房者对于一线楼市持观望态度。比如北京一位准备入手购买二手房的投资者就说，“现在是买方市场，看清形势才能跟卖房者讨价还价。这几个月房产中介频频打电话让我去看房，这说明卖房者越来越多。”

　　一边是房价波动引发观望，一边是开发商想方设法来促销。理论上房价应该是有涨有跌，开发商本不该搞“保价行动”，“保价”对开发商来说也是一种对赌行为，如果未来楼市走势真的不乐观，开发商等于是给自己加大风险。而假设开发商如果因极端情况面临倒闭的话，这样的“保价”也就无法实现。所以，我看，买卖双方还都得三思而后行。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，开发商推出“保价行动”，可以化解未来可能出现的矛盾，也等于是让观望的买房人下决心买房，这样的促销活动可能会引起其他楼盘的跟风，尤其是一些存在竞争的楼盘。短期对于买房人来说，这是一大利好，有利于买到性价比高、风险低的房子，但是也要注意防范风险，特别是合同的规范。