购买信心下滑供需两端遇冷 上海二手房跌幅没完没了

　　已经过去的2014年8月，上海二手房指数为2919点，比7月下降21点，环比下跌0.71%，跌幅环比扩大0.18个百分点，二手房指数跌幅连续两个月扩大。
　　8月上海二手房市场跌势不减，价格下行压力继续加大。上海二手房指数办公室认为，目前市场购买信心下滑，连环案与刚需置业往往等不到房贷放松而却步，使得部分原本不愁卖的业主不再咬紧牙关，诚意卖家的议价空间可达10%左右。截至8月31日，挂牌量为102888套，较年初下降16%。抽样统计表明，部分板块新增挂牌量下降三成，导致市场“无好房可售”。除了二手房供应量减少，面临传统“金九”，不少买家对一手房降价抱有较大期待；而不少二手房买家向银行贷款出现困难，拉长了交易周期。综上分析，导致二手住宅成交量在持续低位下徘徊。市场由此恶性循环：有的挂牌许久不成交，“有价无市”；市场低迷又加重业主的观望情绪，致使新增挂牌进一步减少。
　　据观察，8月16日晚间，上海再次传出房贷放松的传闻，随即马上被澄清，部分银行即使重新给出优惠利率，个别甚至8折，但门槛过高。下跌行情中信贷持续不放松，加剧了市场看跌心理。8月27日，上海市房管局第五次放宽共有产权房准入标准，释放出夹心层不必走购买商品房“华山一条路”的信号。
　　议价空间可达15%。2014年8月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.82%，跌幅较上月扩大0.61个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴8月整体下跌0.62%，跌幅较上月扩大0.48个百分点。
　　8月，传统市区如虹口、杨浦、黄浦、徐汇分别下跌0.88%、0.81%、0.68%、0.64%。由于行情不佳，不少卖家选择观望，导致有效挂牌量偏少，一些楼盘的新增挂牌甚至不足10套。挂牌的减少让一些诚意买家也挑不中房源，部分板块房源甚至降价后看房客也不见增长。从成交结构看，受一手高端住宅供应增加影响，二手高端住宅卖家跟风降价，带动成交上升一成左右。刚需类房源卖家不再坚守价格，开始降价5%-8%出售。传统市区房价出现了加速调整趋势，即使抗跌性较强的房源也有小幅松动。目前不少买家抱有“越降越等”的心态。而一些有资金压力的卖家以降价促成交，降价行为从点到块，并且覆盖到面。
　　8月，新兴城区跌幅加深，整体下跌0.67%，跌幅较上月扩大0.36个百分点。跌幅较大的嘉定、闵行、宝山近市区部分分别下跌0.80%、0.69%、0.64%。区域内一手房降价跑量，销售力度大，分流了一定客源。非新兴城区整体下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.93个百分点。
　　200万元以内的刚需房源价格松动明显，大多卖家让利空间在5%-8%，成交速度仍然缓慢。前期价格坚挺的学区房也出现了一定松动，由于临近开学，交易开始步入淡季。一些中大户型学区房降价幅度在2%以内，但一流学区房、小户型学区房卖家强势不让价。
　　据上海二手房指数办公室分析，8月延续7月的颓势，降价的范围和力度明显扩大，卖方撤牌、买方观望，供需两端遇冷。八成的案例为降价成交，买方市场特征日益显现。9月为传统销售季节，预计一手房将表现出更为强劲的促销力度，以价促量。如果二手房卖家未能采取相抗衡的措施，在推盘集中的外环外区域，二手房将受到明显分流冲击。而中环以内区域，由于一手房项目少，二手房或将主导行情。随着新一轮的“金九”到来，成色几何，拭目以待。