“以价换量”或成主流 四季度楼市回暖预期加强

□地产评论员 蔡琦雯

　　三季度已过，虽然总体成交量不佳，但是9月底出现了一波翘尾行情。同时，土地市场也拍出几块溢价率颇高的地块，而限贷放松的消息也吸引了市场广泛关注。这些市场热点将如何影响楼市，给第四季度的成交带来悬念。

　　业内人士指出，四季度是最后冲刺时刻，房企或将加强“以价换量”，并且随着购房者观望情绪的缓解，有望促进成交。

　　压力之下，房企将开启“以价换量”？

　　截至目前，房企的业绩完成情况并不理想。进入第四季度，房企也将迎来最后冲刺的时刻。

　　据上海中原地产监测，截至8月31日，10家标杆房企中，年度销售计划完成率超过6成的仅有恒大、绿城、中海和万科。值得注意的是，其中完成率不足一半的房企有富力、金地和招商，其中金地完成率最低，仅为39%。

　　“这会使得房企在第四季度加大降价促销的力度。尤其一些房企不愿意盲目地等待限购放松等利好政策，所以会主动在售价上进行调低。”易居研究院研究员严跃进认为，随着市场逐步“探底”，观望情绪会逐渐弱化，因此以价换量的策略应该还是会受到市场认可的。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，目前来看，楼市下行期将有可能持续，因此很多房企可能会有些“等不起”了。在压力之下，今年第四季度或将成为房企大举降价的开始。

　　宝华集团副总裁杨健也认为，如果购房者的观望情绪在第四季度仍不见好转，房企则必然会采取一定的降价措施进行促销。

　　然而也有业内人士认为，“以价换量”固然对成交有一定的促进作用，但具体执行还要视项目而定。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，目前房企正处于两难的境地，毛利率下滑已成为行业内普遍的情况。因此，降价可能使财务状况更加“雪上加霜”，而不降价则可能会被其他房企抢去市场份额。所以第四季度房企应根据成交量找到价格平衡点，而不是盲目地调整价格。

　　除此之外，浦江华侨城项目助理总监陆渊认为，对于刚需产品，价格浮动空间不大，有少量折扣便会吸引购房者入市。而中高端产品在价格上作调整不一定有用，反之购房者更看重的是其产品本质，因此最重要的应当在产品的附加值上作提升。

　　90%VS10%

　　在对业内人士的采访中，有二成左右的受访者认为放松首套房的判定标准将有助成交，七成左右的受访者认为首套房贷放松将更有效。而约一成的受访者认为房贷放松对成交影响不大，因为影响其买房的主要原因不是经济能力而是被限购。

　　放松房贷会对市场成交造成大幅度影响？

　　近日，央行发文确认“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款，银行执行首套房贷款政策”。同时，对于首套自住房贷款，最低首付款比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

　　放松限贷究竟能否促进成交呢？

　　对此，陈晟认为，目前市场处于胶着局面的主要原因有两方面：一是市场供过于求；二是房贷的松紧程度。部分城市通过放松限购，释放了一部分需求，然而上海今年不大可能放松限购，因此房贷放松对楼市还是有一定促进作用。

　　陆渊也认为，房贷放松在短期内可以促进成交。他指出，近两年来，受限购限贷的影响，住房需求得到一定量的积累，在这时放松房贷，相信会对市场有一定利好。

　　而杨健则指出，当前刚需还是市场主流，刚需购房者经济压力更大，因此首套房7折利率若能执行对刚需购房者是很大利好。

　　然而，德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年上半年央行就一直提出对首次购房者要有适当利率优惠，而到目前为止，几乎没有银行响应，即使有也有十分苛刻的标准，因此首套房7折利率执行的可能性有待检验。

　　“但是执行首套房贷款认定标准放松的可能性较大，这对于改善性需求的购房者而言有较大的利好，有望促进成交。并且，这一信息也透露出，未来一线城市限购政策放松的可能性或增强。”陆骑麟补充说。

　　此外，对于中高端市场，杨健则认为，这类购房者大部分因为限购而被抑制了需求，因此如果放松限购将比放松限贷来得更直接有利。

　　高价地块会对周边楼市起到带动作用？

　　今年楼市土地成交虽然并不突出，但却不乏亮点。就在9月，浦东张江、周浦都出现了创区域楼板价纪录成交的地块。

　　9月17日，浦东新区周浦镇PDP0-1001单元A-01-02地块出让，最终该地块以创区域新高的楼板价成交。业内人士指出，这对区域内即将入市的项目，如九龙仓兰廷、中邦大都会等将起到进一步的带动作用。

　　的确，从过去几年的楼市状况来看，房企高价拿地、入驻某些板块后，往往会对该区域的楼市起到一定的带动作用，如曾经临港新城房价相对较低，因为凯德、保利等品牌房企的强势入驻对周边住宅价格起到了一定拉动作用，今年临港有部分项目的报价已经超过2万元/平方米。

　　在今年的市场环境下，上述张江、周浦等高价地块，还能在第四季度甚至更长远的时间内“提振”区域楼市吗？

　　严跃进认为，高价地块的出现，会对目前观望情绪产生抑制作用，从实际情况看，购房者会受启发，进而积极入市。

　　以今年4月拍出的松江区中山街道新城主城C单元C19-01号纯住宅地块为例，其成交楼板价高达14007元/平方米。而地块周边近期开盘的绿城兰园单价仅16500元/平方米，这样的价格可以说优势凸显。而项目相关负责人也透露，从蓄客阶段开始，来访的客户便多看中了项目的价格优势和潜力空间。

　　而龚敏则认为，高价地块对周边楼市的带动作用确实存在，但也应“因时而定”。在当前市场的弱势情况下，真正决定房价的还是地段成熟度、房企口碑和产品品质。对于一些既无新增供应也无更多利好的板块来说，高价地块的带动作用很可能并不明显。而周浦目前还处于价格洼地，促进作用则较大。

　　19001元/平方米

　　9月17日，周浦镇PDP0-1001单元A-01-02地块以上述楼板价成交，创造了区域楼板价新高。

　　25700元/平方米

　　张江南区配套生活基地A1-05地块最终以上述楼板价成交，这已经超过了区域二手房的成交均价。

　　刚需购房者说：

　　“年底了房价也没见降，还是遇到适合的就尽快出手吧。”

　　改善型购房者说

　　“打算换个大房子，还是等到价格降下来点再买，目前不着急。”

　　需求结束观望，积极入市？

　　“今年年初我们就打算买房，但是一直观望到现在，年底了，房价也没见降，我们还是决定看到适合的就尽快出手。”“我现在有房子住，打算换个大房子，最近市场不好，我还是等到价格降下来再买，不着急。”“我要在父母家附近买套小公寓和老婆一起住，无所谓降不降价，价格和户型合适就可以买。”

　　从当前受访者的普遍心态来看，对刚需购房者而言，持续了近三个季度的观望情绪有所缓解，而对改善型购房者而言，则更倾向于购买价格上有所优惠的房子。

　　锦和投资集团品牌总监沙立松认为，经过几个月的观望，真正有需求的购房者看到房价未出现明显降价，而各地放松限购的政策出台，加之近期房贷放松的政策出台，这些会给市场带来转好的预期，在这样的预期下，有可能促进刚需客户出手。而对于改善型购房者而言，临近年底，很有可能选择再等等，如有遇到较大的价格优惠，便会选择购房。

　　另外，刚需购房者陈先生表示，在目前的楼市环境下，房子的抗跌性更重要。这样的房子即便楼市转冷，价格也不会降太多。

　　严跃进认为，刚需产品多位于外郊环，因此首先要考虑交通，通常周边有地铁的房子更保值。其次便是产品的品牌价值，纵观楼市，多年来品牌开发商开发的产品更受市场认可，抗跌性更强。