广东东莞商住地连续两月供应“断档”
9月以来,一线土地市场成交开始升温。数据显示,截至10月23日,10月北上深广一线城市土地成交22宗,成交规划建筑面积234.96万平方米,33%的平均溢价率创今年4月以来的新高,9787.47元/平方米的成交均价则仅低于今年1月。和一线城市的回暖形势不同,广东东莞土地市场依然处在“冰封”阶段。10月份,全市仅有5宗、面积约20.67万平方米的土地挂牌上市,环比下滑约五成,同比下滑约六成;工业用地出让依然占据大头,共有4宗地块出让;而商住商服用地供应依然在紧缩中,仅有清溪镇一宗面积约3.16万平方米商服用地出让,商住地供应仍为零。成交方面,因政府推地节奏的放缓,市场无商住地可拍,导致10月土地成交“断档”。
土地市场回暖将逐渐明显
从整体市场看,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企投资信心得到增强,再次开始进入土地市场。事实上,从9月开始,包括万科、保利、首开、远洋等标杆房企已经开始频出手拿地;而相比三四线拿地风险,一线城市土地市场因其土地资源稀缺、抗跌性强等原因更受房企们的欢迎,房企逐渐进场拿地,水涨船高土地溢价率也随之上升。典型代表是日前深圳今年以来出让的首宗住宅地,就吸引万科、中海、保利、佳兆业等众多房企巨头,最终被金骏地产以总价46.8亿元竞得,溢价率为85.35%。从目前市场趋势看,受供应量影响,土地市场成交或将持续在低位运行,但随着新房销售量的回升和信贷政策的松绑,以及各类救市政策的出现,抄底的企业将有所增加,竞争程度依然激烈,土地市场的回暖趋势也将逐渐明显。
截至10月28日,广东东莞共卖出土地131.63万平方米,前十位地王拿地105.69万平方米,抢占东莞八成土地。其中,碧桂园摘得桂冠,以22.98万平方米的拿地总数名列榜首,成为东莞名副其实的大地主。
土地市场年底预计供需两旺
进入第四季度,广东东莞土地市场并未如期升温,供应节奏依然缓慢,商住商服用地持续低迷。供应方面,从近期推地节奏来看,11月土地供需市场升温的可能性低,“冷”仍是主线;而今年剩下的土地指标或在12月“爆发”,供应节奏将加快。
与此同时,11月的土地市场依然冷清,仅有1宗位于清溪镇香芒东路北的3.16万平方米纯商服用地将进入竞拍的最后环节。该地块是今年清溪镇首宗出让的商服地,靠近镇政府,商业氛围浓厚,拥有清溪镇最为成熟的生活区,商业升值潜力较大。地块地理位置优越,但起始楼面地价约1291元/平方米,在近几年同区域的出让地块中属于中下水平,这也从另一个侧面反映了政府经过两个多月的停止出让土地后,希望借助优质地块的出让来活跃土地市场。
瑞峰广东东莞市场研究部负责人分析,至于成交方面,房贷新政等救市政策的出台,楼市回暖趋势势不可挡,开发商资金回笼现象好转的同时也调动了拿地的热情,预计东莞土地市场在年底将会“热闹”一番,有望实现今年下半年以来的首个“供需两旺”。
今年房企拿地前10名列表
储地面积 (万平方米) |
面积占总体成交比例 |
土地成交费用 (亿元) |
楼面地价 (元/平方米) |
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碧桂园 | 3宗22.98 | 21% | 6.62 | 1304 |
中国电子东莞产业园 | 3宗16 | 14% | 12.72 | 3179 |
富泰房地产&绿地集团 | 1宗12.07 | 11% | 3.86 | 1318 |
万达地产 | 1宗11.08 | 10% | 12.09 | 3380 |
恒大地产 | 2宗10.98 | 10% | 9.56 | 3040 |
保利房地产 | 1宗8.37 | 7% | 5.57 | 2658 |
丰泰地产 | 3宗8.05 | 7% | 1.98 | 2347 |
中集创新产业园 | 1宗6.66 | 6% | 2.62 | 1790元 |
虎门实业投资 | 1宗5.59 | 5% | 4.77 | 4100 |
首铸(广东)集团 | 1宗3.71 | 3% | 8.95 | 2625 |
图表:殷满嫦