量增价稳将是年底楼市主要趋势

　　从9月30日央行及住建部发布房贷新政开始，低迷了近一年的楼市开始走向复苏通道。在过去的一个月里，随着松绑政策落地，楼市上空的观望阴霾逐渐散去，新房、二手房、土地市场均呈现回暖势头，资本市场上地产板块也一改今年低迷，出现反弹态势。回看这个月，在市场由“绿转红”的过程中，不同指数走出了不同的反弹路线，其中土地和二手房两大指数无疑是表现最为抢眼的指数。

　　□综述

　　9·30房贷新政已满月，随着银行逐步落实新政要求，10月房贷环境明显好转，对扭转市场预期将起到明显的积极作用。从需求方面来看，限贷政策调整加强了对个人购买住房的金融支持力度，刺激各类需求尤其是改善需求积极入市，市场成交量有所回升。

　　中国指数研究院10月3日提供的数据显示，在房贷新政及地方政府不同程度松绑政策的推动下，主要城市成交普遍回升，42城成交总量环比增长12.6%，创年内新高，但较去年同期仍有所下降。

　　分城市来看，一线城市成为楼市率先复苏的区域，统计显示，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅最大，为58%，深圳次之，环比上涨47%，此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨，韶关增幅超七成，扬州超五成。

　　然而，在一线城市中，房地产主要指标复苏程度不尽相同，土地市场和二手房市场在开发商乐观预期和购房者告别观望的刺激下复苏得最为明显，而新房市场受到项目推盘计划及成交数据滞后的影响，在数字上复苏得并不明显，随着回暖态势进一步确立，未来两月新房市场数据将更为乐观。

　　值得注意的是，影响楼市回暖的政策环境正在进一步宽松，10月29日召开的国务院常务会议提出推进六大领域消费，其中“稳定住房消费”引人关注，这是时隔5年之后国务院常务会议纪要再次出现“稳定住房消费”的表述。专家表示，推进消费扩大和升级，将促使中国经济由投资拉动型向消费拉动型转变，而强调“稳定住房消费”则凸显出政府希望稳定房地产市场、避免楼市出现硬着陆的意图。

　　业内人士预计，资金支持仍将是影响四季度房地产市场走势的关键要素，但由于房企库存依旧承压，多数企业经营压力持续显现，预计后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，因此楼市大幅度反弹现象不会出现，“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。

　　□土地

　　数字 6宗宅地比上月增长73.1%

　　158.2亿创6个月以来新高

　　政策利好对市场的影响最直接地反映到土地市场之中，据记者了解，10月份的北京交易大厅一改之前的冷清，众多房企出现在10月份的土地竞争之中。供需两旺之下，10月份的宅地收入创下了6个月以来的新高，达到了158.2亿元。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，10月北京共成交6宗宅地，比9月增加了4宗，其中，配建限价、经适、公租等具有保障属性房屋的土地为5宗，占比83.3%。规划建筑面积105.22万平米，比上月增长195%，比去年同期增长77%；成交总金额为158.2亿，比上月增长73.1%，比去年同期增长215%。10月宅地成交总金额为6个月以来新高。

　　另据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年的前10个月，北京市共成交各类土地132宗，规划建筑面积1557.23万平米，比去年同期减少8%；土地成交总金额达1781.6亿，比去年同期增长43.7%；平均楼面价达11441元/平米，比去年同期上涨了36%，为历年来新高。在住宅成交方面，前10个月，北京市共成交宅地44宗，比去年同期减少了4宗；规划建筑面积799.45万平米，比去年同期减少8.5%；成交总金额达1181.3亿，比去年同期增长39.7%，平均楼面价为14777元/平米，比去年同期增长52.7%。

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　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　胡景晖表示，从10月份土地市场成交表现来看，随着9月以来宏观层面市场利好和北京市相关政策利好的出台，部分开发企业对宅地市场的热情有所恢复，位置较好的土地依旧受到热捧，宅地市场较过去几个月有所复苏。在2014年北京市土地成交热度不减、地价大幅增长、配建各类保障房比例提高的情况下，对于开发企业来说，意味着对后续项目规划、产品定位及设计、项目运营等方面进一步提出了更高的要求，项目的整体开发运作风险和难度有所加大；同时，这一情况也促使很多实力欠缺的中小房企面临“一地难求”的窘境。从现阶段北京市土地成交情况来看，截至年末，土地出让总金额突破2000亿应已无悬念，2014年的楼市尽管长期遇冷，但土地市场却热度不减。

　　链家地产市场研究部张旭认为，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，9·30房贷新政出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。市场预期的变化加上相对宽松的信贷政策，预计四季度对于北京优质地块，房企拿地的积极性会有所提高。

　　□二手房

　　日均新增客源环比上升31.1%

　　敏感的二手房首先对央行新政做出了反应，来自中原地产、链家地产等机构的统计显示，10月北京二手房网签合计8923套，但实际签约接近1.8万套。业内称，按照网签延后的趋势判断，11月北京市二手住宅网签量突破万套的可能性较大。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：在最后一天913套的网签冲刺下，虽然有长假影响，但10月网签依然达到了8923套，接近9月的9109套。从10月20日后，更是连续突破450套，最近一周工作日基本在600套以上，上周也再次创造了年内新高成交量。北京网签数据滞后于一线实际成交起码15天以上，实际因为9·30政策带来的集中签约滞后，实际市场签约接近1.8万套。

　　链家地产的统计显示，从新增房客源情况来看，10月日均新增客源环比上升31.1%，与此同时，日均新增房源量环比也出现15.8%的上升。日均新增客源量达到了2013年4月以来的最高水平。10月新增需求供应比为7.2:1，较9月上升1个百分点，达到年内最高水平。

　　在价格方面，根据链家地产市场研究部统计，10月北京市二手住宅成交均价为28724元/平方米，环比上涨7.2%，与去年同期价格基本持平。从各区域成交均价情况来看，10月份除石景山区和大兴区成交均价出现0.4%和0.3%的微降以外，其他区域房价均出现不同程度的小幅上涨。从调价情况来看，10月在售房源挂牌价下调比例为73.3%，环比下降13.3个百分点，为近8个月以来首次降至80%以下。同时，成交房源议价空间本月也进一步下降至2.5%，为年内最低水平。

　　数字

　　实际签约近1.8万套 新增需求供应比为7.2:1

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　　链家地产市场研究部张旭

　　张旭认为，三季度各月新增客源量虽也出现回升趋势，但整体增速较为平缓，环比增幅均保持在10%以下水平。进入10月以后新增客源量则大幅回升。

　　9·30新政的出台对于恢复购房者信心，促进刚需入市产生了明显的作用。

　　尤其是限贷政策的全面放开释放了一批此前受到抑制的合理改善性需求，这成为带动10月成交量和新增客源量大幅上升的最主要原因。

　　但随着既有需求的消化以及需求较为急迫的购房者逐渐入市，新增客源量很难持续大幅增长。

　　□新房

　　网签量环比上涨19.75%