新盘扎堆上市备战元旦小长假 年底翘尾行情出现

　　在经历了一周的调整期之后，新房市场又迎来一轮供应高峰，上周共7个项目开盘及加推，供应住宅数量达1955套，为年内的第三高点。记者了解到，降息以后，市场火热的气氛仍在延续，开盘项目热销，价格也维持平稳，只有少数项目提价。

　　- 记者 徐强

　　个别新楼盘尝试提价

　　最近两周，开发商推盘热情高涨，共有12个项目拿到预售，备战元旦小长假。

　　上周，新盘扎堆入市为市场供应了1955套住宅及商务公寓。比如位于前海辐射区内的前海铂寓和怀德公园凭借前海规划利好，加之定价合理，成交活跃。另外，位于沙井的西荟城三期以大户型为主，获得市场追捧，均价上涨了3000元/平方米。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞分析，元旦前的两周是开发商冲刺业绩的最后关头，因此近两周出现新盘扎堆上市的情况。从成交看，市场气氛仍然相当活跃。以万科为例，11月份万科开启全力冲刺年度业绩的模式，当月推案项目44个，新推案量达到了全年最高峰值，达306万平方米，环比10月增加了2.2倍以上。激进的推案态势也带来比较满意的结果，一个月之内将业绩完成率提升了10个百分点，已经完成年度业绩的95%，年度目标完成已成定局。

　　开发商的积极推盘带动了成交。上周，全市一手住宅成交1715套，环比小幅下降1.5%，面积为17.4万平方米。均价为26512元/平方米，环比小幅上升3.7%。

　　与一手住宅市场相比，二手住宅成交更为活跃，上周共成交1865套，环比继续小幅上升2.4%，超越上周成为年内最高值，成交均价为28340元/平方米，基本维持平稳。

　　市场趋热中介开始扩铺

　　市场的好转也带动了中介机构的扩铺计划。近日，多家地产中介机构纷纷启动开铺扩张计划。比如美联物业将深圳地铺数量扩到110余间；中联地产也在近日抛出未来1～2年在华中华南“三城百店”发展计划。业内人士称，年底是抢占市场份额的好时机，楼市回暖成交量上扬、看好明年市场，增添了地产中介抢占市场的底气。

　　距离2014年年尾还有不到一周的时间，今年的楼市将会如何收尾？明年楼市将如何开场？

　　在中介机构看来，今年年底成交创造新高峰基本已成定局。

　　深圳中原地产预测，12月全月成交套数将直逼7000套。元旦之后，市场的紧张情绪会稍微缓和，或会进入一段调整期。

　　Q房网·世华地产则认为，近两周，开发商在进行年底的最后冲击，继续加速跑量，甚至出现了深夜开盘以及别墅入市的现象，说明开发商为了业绩拼了。在这样的背景下，住宅市场持续高位运行，不论是新房住宅市场还是二手住宅市场，目前12月的累计成交量都接近11月全月的成交总量，按照这样的成交速度，12月势必将成为全年成交的峰值。

　　中联地产分析，年末购房需求释放持续加速，截至22日深圳二手房成交6547套，新房成交5223套，都创下年内同期新高，市场回升不断放大。所以，预计短期或长期，不动产登记对楼市不会产生直接影响，不会导致明显波动，当前楼市回升势头不可逆转。

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　　资金链紧绷 库存量高企

　　中小房企加紧跑量

　　新华社福州12月25日电(记者 董建国)随着信贷松绑、央行降息等一系列救市政策的实施，楼市开始“回暖”。但记者采访了解到，相对规模与业绩快速增长的大型房企，中小房企可谓内忧外患。对外在拿地、销售等方面要面临大房企的激烈竞争，对内融资、转型等都将面临更严峻的挑战。一些中小房企资金链趋紧，库存高企，在夹缝中挣扎与迷茫。

　　“融资太难，现金流快被吸干了。”福建一家房地产公司总经理巫先生谈到当下困局时，坦言融资是企业最大痛处。

　　“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对中小房企带来的好处不大。”巫经理说，目前银行针对中小开发商的开发贷已经“事实停贷”，由于资金流动性不足，公司只能依靠民间借贷的方式筹措资金。

　　面对融资难、融资贵困境的并非只有小房企。一家上市房企的内部员工告诉记者说，公司因资金链紧张，向员工高息借贷，同时还鼓励员工认购集团开发的商品房。

　　克而瑞研究中心福州首席分析师严婧说，目前中小房企普遍资金链紧张，主要通过信托和民间借贷的方式来融资，融资成本至少在15%左右。一旦销售周期拉长，资金问题立即凸显。

　　一面是融资难、融资成本高，另一面库存高企又导致回款困难，使开发商资金链愈加紧绷。

　　据巫经理介绍说，该公司主要在福建本省的三四线城市开发楼盘。“近年共开发了17万平方米的楼盘，至今还有8万多平方米的库存，库存量过半，难以回笼足够的资金流。”

　　福晟集团品牌中心总经理林炜说，目前不少房企很难完成年度销售任务，正在加紧跑量。“虽然市场回暖，但由于选择范围缩小、房价趋稳，一些客户观望情绪又开始有所增加。房企不会贸然涨价，加速跑量还将持续一段时间。”

　　福建泉州某房地产公司董事长王先生说，由于楼市波动较大，公司资金链紧张，在2013年底将已开发的楼盘全部售完后，至今没有拿地，仍处于谨慎观望状态。

　　“项目储备少和资金压力大是中小房企普遍面临的问题。随着银行信贷收紧和去库存影响，未来中小房企违约风险可能上升。”严婧说，“目前仍是中小房企的艰难生存期，产品类型偏高端且周转率较慢、前期拿地过于激进导致成本较高、资信不太好贷款受限的中小企业，将存在更多市场风险。”

　　业内分析认为，对于中小房企而言，要做好过冬准备，并认清自身市场定位，积极展开合作、整合资源、共同开发，尝试差异化竞争，否则结果只能退出市场。