易宪容：不动产登记对楼市震动有多大

　　《条例》不仅界定不动产的各种权利，保护不动产持有人的相关权益，为制定公平公正的物业税制度奠定基础，还要通过物业税这个经济杠杆来化解当前住房市场的诸多矛盾。从这意义上说，《条例》的实施，对房地产市场的影响将是巨大的。

　　酝酿、争论多年的不动产登记终于尘埃落定。《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)已在12月22日颁布，并确定自明年3月1日起施行。虽然具体落实尚待实施细则出台，但其作用及对相关行业的震动却不可低估。《条例》公布之后，对沪深股市的地产板块就产生了较大冲击，当天地产板块股票全部下跌。

　　为何《条例》公布会对股市的地产板块产生较大冲击？《条例》对楼市又会产生多少影响？是短期的还是深远的？要回答这些问题，可从两个方面来分析：一是当前困扰中国房地产市场最大问题是什么？二是《条例》到底做了什么？

　　观察当前我国的住房市场，主要面临五大问题。

　　第一，价格过高，让许多城市居民无支付能力进入住房市场，从而出现住房供应过剩。这不仅是中国经济增长的压力，还可能引发金融体系的风险。

　　第二，居民持有的住房严重分配不均。可以说，当前国内各城市的住房，特别是一二线城市的住房，基本上已为高收入居民及城市原住民所持有，而中等收入居民在高房价下无法拥有住房(中低收入以下居民的住房只能通过政府保障性住房来解决，不是这里讨论的对象)。这就导致国内许多城市一方面有大量的住房空置，另一方面又出现众多中等收入居民住房严重短缺的矛盾局面。

　　第三，由于商品房市场的价格偏高，又使得一些握有权力的部门又开始巧立名目向福利分房回归。

　　第四，国内居民的住房消费严重超前。与世界各国相比，特别是与发达国家相比，我国居民购买首套住房的年龄越来越低。比如北京居民购买第一套住房的年龄在27岁，而类似情况在德国是42岁。居民的住房超前消费，不仅表现为购买第一套住房的居民年龄偏小，而且表现为居民购买第一套住房的面积也较大，住房消费市场出现了严重超前的趋势。对于国内居民来说，越早持有住房就越好，持有的住房面积越大越好，这大大增加了城市居民的支付压力。

　　第五，由于国内住房市场价格一直持续上涨，持有住房的价值越来越大。这让国内居民形成了住房是永远保值升值资产的思维定势，贪腐官员的寻租之手也因此纷纷伸向房地产。

　　为何我国住房市场投机之风如此燥热、住房分配又是如此不公？很大程度上就是因为当前我国的住房税收制度不合理。目前，中国在住房交易与流转环节征了一定的交易税及交易所得税，但基本上处于偏低的水平。在这种情况下，住房资源处于严重错配，导致许多城市的住房价格越推越高，造成住房资源严重浪费。推出住房物业税就是要优化住房市场的资源配置，并以此来保证房地产市场健康发展。

　　但是，要征收住房物业税，其税基从何而来？物业税的税率又如何？如果税基和税率都无法确定，那么物业税根本就无法征收。我在2005年、2006年就呼吁过，要征收住房物业税就得先建立起一些基础性制度。比如，对中国的住房进行全国性普查，建立起公开透明的不动产登记制度。

　　眼下，《条例》的公布标志着要在全国对不动产住房进行登记了。通过房地产登记，所有公民的合法房地产不动产得以保护，所有公民房地产资产都能依法有据可查。这样，职能机构就可以弄清楚全国各城市有多少住房，这些持有的住房有多少类型。在此基础上，可以确立物业税的税基，确立物业税的优惠及减免条件，制定公平公正的物业税征收制度就有了可靠的基础数据依据。如果住房持有的信息不公开不透明，政府不能获得这些住房持有的确切数据，要征收物业税是不可能的。

　　还有，在中国的特殊国情下，《条例》公布也意味着许多以往隐藏在住房市场背后的非法交易、不合理的财产持有行为都会暴露在光天化日之下，这也大有助于政府的反腐倡廉。

　　(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)易宪容