二套房首付比例下调 营业税再度“5改2”(2)

　　在“五年”和“二年”两个时间段之中，正好赶上房价加速增长的一次波段性高潮。按照当时的成交价计算，“满二”的房源，其房主背负的购房成本会明显高于“满五”的房主。

　　因此，“满二”房源的上市，能够为市场上增加房源，也许能够刺激“满五”房源的房主为了促进成交而降价，但是，整体上对二手房价格的涨势并没有明显的促进作用。胡景晖也认为，“5改2”之后，短期内不会出现业主提高房价的普遍行为。从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动，因此房价出现大幅上涨的可能性不大。

　　后续分析

　　“组合拳”背后

　　仍留三大待定问题

　　在五部委联合下发房产新政后，对于北京的购房人，还有三个待定的问题摆在眼前。

　　个人所得税是否会随着营业税的调整而调整？公积金贷款还是否有放宽余地？商业贷款能否拿到更优惠的利率？这些问题都与购房人的切身利益直接相关。

　　个税是否“5改2”？

　　羊年春节长假刚过，北京房地产市场就迅速出现了成交量的反弹，而成交价却维持在稳定的范围内。市住建委发布的统计数据显示，今年2月下旬，本市新房、二手房市场成交量都迅速回弹。同时，统计部门也预计，北京的房地产交易量会继续回升。

　　“营业税新政对市场的作用会立竿见影，预计4月份二手房交易量将比3月份明显上涨。”北京房地产业协会副会长陈志对4月份楼市的预测是，这是“北京楼市成交量、房价和政策调整的关键时期”。

　　陈志认为，按照《政府工作报告》提出“稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求”的要求，营业税政策调整符合近期的市场预期。预计本次调整后，房地产市场政策会适当宽松，居民住房消费的积极性将明显提升。同时，本次营业税政策调整结合二套房贷款放松等信贷手段，将会促使各地出台相应的优惠配套政策。

　　而摆在本市主管部门眼前的另一个问题，便是中央营业税政策与地方个税政策的协调。

　　因为根据2013年3月发布的“国五条”北京细则，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。如今，营业税免征开始按照“5改2”执行了，个税是保持以5年为限？还是也会随着营业税的调整进行相应调整？

　　公积金“认房认贷认提取”是否调整？

　　目前，本市执行的政策是首套房公积金贷款最低首付两成，二套房首付最低6成。同时，由于“认房认贷认提取”等多种因素制约，想要在购买第二套房产时使用个人住房公积金贷款，非常难。

　　“认房认贷认提取”是本市公积金贷款时执行政策的简称。按照这个原则，一名购房人如果曾经在外地购房，并以这套房的名义提取了公积金，那么即使在北京购买首套房、并首次使用公积金贷款时，也会按照二套房标准放贷；如果一名购房人曾经在北京购房，并提取过公积金，那么即使他已经将这套房卖掉，那么也会按照首付至少60%、利率1.1倍的方式获得贷款。如果他此前买房曾经使用过公积金贷款，且人均使用面积超过31.31平方米这个平均数，那么他就不能再使用公积金贷款。

　　这次新政之后，北京市“认房认贷认提取”的方案是否也会有所调整？公积金管理部门目前还没有给出正面答复。

　　在京银行会否最先响应新政？

　　“二套房贷首付六成降到四成了？这么给力！”在北京一家银行个贷部门工作的马先生看到新闻客户端上推送的消息，立刻转发到了部门的微信群里。

　　“二套房购房者资质好，我们举手欢迎啊。”马先生告诉记者。由于二套房购房者大多具备较好的信用记录和一定的经济实力，往往很受银行欢迎。只要中央层面的政策放开，银行资金充足，二套房贷会成为银行个贷部门业绩的新增长点。

　　春节以来，受央行前后两次降息影响，马先生每月经手的房贷申请数量和批贷数量已经开始见涨。“看来以后还有得涨。”

　　其实，在央行昨日发布房贷新政前，就有多家国有大行表示正在研究支持改善性住房需求，适当下调二套房首付比例。

　　“我现在最关心的是，银行啥时候能按照央行的要求出台落地政策？”由于房贷新政发布时，已经过了大多数银行网点人工客服电话的受理时间，购房者李仁迫不及待地发出了这样一条微博，并“@”了多家银行的官方微博。

　　记者昨日致电各大行北京分行相关负责人，由于新政发布时已接近下班时间，他们大多还未收到分行营业网点执行新政的通知。不过一位国有银行个贷部负责人告诉记者，“一线城市各银行一般会率先支持新政，二三线城市随后出台。”

　　融360分析师李立甚至预测，对于北京这样严格执行“限购”政策的城市，房贷新政短期内带来的“激活”作用有限。但长期来看，在二套房购房资金门槛降低后，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，以招揽更多的“优质”二套房购房者。

　　马上就访

　　中介：大约两成房源“解冻”了

　　近期正在看房的市民许平昨晚突然接到了房产中介经纪人的电话。“许哥，傍晚刚出台新政策了，您之前看后感觉不错的那套两居室，按新政可以免征营业税，省了十四五万元。”昨天，新政刚刚公布一个小时后，很多房产中介开始都给看房人打“紧急电话”：“为防止房子价格变动，最好早点儿签下来。”

　　晚上9时，在平时已是关门下班的时间，可广安门外远见名苑底商位置的一串中介门店仍是灯火通明，经纪人们谁都没“舍得”回家，不时有人从店里出来，压低声音给潜在买家打电话。“刚接到总部的通知，新规出台后的4月份，是我们提高二手房出单量的绝佳机会，各家中介都会拼命争抢客户。”一家门店的吴经理说。

　　“之前有些房子一直‘背’着未满五年造成的营业税，一个月下来也未必有人来看几次房，从开始挂牌到成交的周期普遍在半年以上。”东三环一家品牌中介门店的田店长介绍，在新规执行后，这样的房子最抢手。而据这名店长介绍，根据店里近20位经纪人登记的房源情况来看，营业税新规执行后，预期可以“激活”15%至20%的二手房房源。

　　购房人：晚交易一个月捡了个宝

　　营业税免征线“5改2”了！昨天晚上，西城区一家重点中学的张老师接到了这个好消息。

　　张老师家购买的房产是一套“房换房”。房主家添丁进口要买大房子，就拿了一套购入刚满3年的新二手房来卖；而张老师家也是卖了一套二手房之后才筹到首付买的房。

　　张老师一看那套房子就喜欢，虽然可能有着约40万元的税费，但她和家里人商量了一下，咬着牙买了下来。

　　“买的时候这套房子不满五、不惟一(指的是交易时间未满五年，不是房主的惟一住房，如果达到满五惟一将可以享受税收优惠)，个税、契税、营业税都要交。”她盘算着，一下拿出几十万元交税确实有点吃力。昨天，好消息终于来了。按照中介的测算，张老师这套房子可以省掉大约17万元的契税。“装修钱就这么省下来了！”她和房主约定，等过几天凑齐房款就过户。