豪宅表现两极化：别墅向左走 洋房向右走

豪宅洋房供不应求。

别墅供过于求。

　　洋房供不应求 价格上扬

　　别墅供过于求 低价销售

　　自去年楼市新政开始，政策利好刺激改善需求的释放，改善户型产品成交火热。然而，同样作为最高端改善需求产品的豪宅洋房和别墅却有着不同的命运：豪宅洋房向右，销售单价万元以上，供不应求，或将改变之前滞销被冷落的命运，而别墅产品向左，供过于求，价格走低，面临着较大的去货压力，部分缺乏景观资源的别墅产品或难逃降价出售的命运。

　　数据：连续两季度豪宅供低于求

　　自去年第四季度开始，随着房贷新政的实施，豪宅洋房和别墅成为有改善需求的购房者的最高置业目标。

　　与去年同期相比，豪宅市场(包括豪宅洋房和别墅)成交量明显上升。东莞中原地产统计数据显示，第一季度东莞豪宅市场成交面积为22.89万平方米，同比上涨33.13%，其中豪宅洋房成交7.74万平方米，同比上涨14.62%；别墅成交面积15.15万平方米，同比上涨45.09%。

　　不过，从新增供应来看，豪宅市场第一季度的新增供应为20.10万平方米，虽然同比增幅高达416.22%，却仍然供低于求，且这种态势已经延续了两个季度，从2014年全年来看，豪宅市场供应尤其是豪宅洋房都呈萎靡状态。

　　到2015年第一季度，东莞豪宅洋房在经历去年第四季度的放量后再次走低，供应不足100套，为历史最低，就面积而言则仅高于去年第一季度，豪宅洋房由于面积大总价高，消化周期较长，产品开发日渐稀少。

　　豪宅洋房

　　供需比持续三个季度走低

　　受利好政策影响的豪宅洋房再次成为东莞楼市的新宠，成交上涨，库存量快速下滑，与稀缺的供应相比，甚至连续两个季度出现供不应求现象。

　　据东莞中原地产统计数据显示，目前东莞豪宅洋房市场主要以消化库存为主，截至2015年3月31日，东莞豪宅洋房库存面积下滑为49.16万平方米。在成交方面，受各种因素影响，第一季度的豪宅洋房成交环比下跌66.28%，但是同比涨幅近15%，今年的外部环境远远优于去年同期，政策利好鼓励改善型需求，不少需求进入豪宅洋房市场。

　　但是，从监测数据来看，豪宅洋房供需比持续三个季度走低，第一季度的供应又仅为成交量的1/3，成交以消化库存为主。

　　单价跨入万元大关

　　豪宅洋房再度成为市场新宠，在价格上体现最为明显。进入2015年后，不少豪宅洋房由“6字头”“8字头”大步跨入万元大关。

　　根据东莞中原地产统计数据显示，2015年第一季度，东莞豪宅洋房成交最多的依然为100万~300万元的产品，200万~300万元产品成交占比涨幅环比同比都很明显，成交占比为53.93%。

　　从成交单价来看，第一季度东莞豪宅洋房成交单价区间主要集中在1.0万~1.4万元/平方米，成交占比为62.82%，环比去年第四季度基本持平，同比则上涨明显。

　　别墅

　　供过于求 价格低过洋房

　　但是，与豪宅洋房相比，同样作为最高改善需求的别墅产品，却受到冷遇，供过于求是造成其消化困难的主要原因。在价格上，不少别墅产品的定价仅在“8字头”，甚至更低。

　　东莞中原地产市场研究部统计数据显示，2015年第一季度东莞别墅供应17.68万平方米，同比翻了7倍多，预计2015年东莞别墅供应将爆棚，截至3月31日，东莞别墅库存面积仍高达104.43万平方米，消化周期约为18个月，消化压力高企。

　　在成交上，单价越低的别墅成交效果越好，特别是镇区不少万元以下的低价别墅成交大幅增长，不少别墅成交均价比热点区域的洋房价格还要低。

　　后市情况

　　资金回流或利好豪宅市场

　　东莞中原地产市场研究部相关人士表示，近期股市火热，从股市获利颇丰的一波人或许将会从股市撤出回流楼市，升值空间较大的别墅产品都较受他们的青睐。

　　从成交情况来看，总价在400万~600万元的别墅产品成交占比大幅上涨，在今年第一季度，400万~600万元的别墅产品成交占比接近30%，该总价类型的产品成交虽然不多但是由于品牌等优势一直呈现较稳定的消化量。

　　改善型住房需求大

　　自今年楼市新政后，改善需求明显加速释放，连续三周持续上升且增长势头猛烈。东莞中原地产市场研究部认为，自2005年楼市开启刚需时代，至今已有十年，那一波刚需客户正是现在换房的阶段，当下东莞改善需求量比较大。

　　业内人士认为，由于先前偏大户型洋房的成交一直不景气，库存逐渐累积造成开发商出货压力较大，从去年开始不少开发商已针对偏大户型降价促销，今年价格均处于较低位时期，购房者担心后市涨价，可能会抄底入市。

　　不过，从增长势头来看，首改和再改产品成交增长势头较为突出，其中首改产品近三周成交环比增速持续增大，从2%到17%再到28%。而高端产品成交增长较为缓慢，反映超大户型的需求有限，未来出货压力仍然较大。　（记者 蒋幸端　记者 卢政）