开发商集体向一线城市“回归” 三四线城市供过于求

　　概述：

　　从2014年2月以来，国房景气指数基本呈现出持续下行的趋势，并且一直处于“不景气区间”，据德佑链家市场研究部监控数据显示：截止到今年3月，国房景气指数仅为93.11，主要是由于开发投资、新开工、购地量等供应指标较为低迷，就是在这种情况下，从2014年开始，开发商渐渐地把视角从三四线城市转向了一线城市，尤其以一些全国性的大型房企最为明显，如招保万金。

　　一线城市率先回暖

　　据德佑链家研究部监控数据显示：2015年第一季度，各级别城市中，只有一线城市的成交均价是上涨的，为19519元/平方米，较2014年全年相比上涨1.4%，而二线城市的代表在2015年第一季度的成交均价为9700元/平方米，较2014年全年下跌13%，跌幅超过一成，而三四线城市更为明显，从2014年的基础上持续下跌，2015年第一季度成交均价仅为6779元/平方米。

　　三四线城市供过于求

　　以从三四线城市中选取的案例——东莞、潍坊、包头和常州四个城市为例，其中有三个城市2015年第一季度的土地供应量都要远远超过楼市成交量，尤其以潍坊最为明显。德佑链家研究部监控数据显示：2015年第一季度，潍坊全市供应的住宅类用地，其土地的建筑面积为270.1万平方米，而潍坊市第一季度的商品住宅的成交量仅为67.5万平方米，供应土地的建筑面积是成交量的4倍，远远大于市场的需求量；此外，常州在2015年，全市住宅类用地的建筑面积供应量为289.3万平方米，商品住宅的成交面积为158万平方米，两者相差131.3万平方米；东莞的两者之差也有77.3万平方米，三四线城市的土地供应量过大，而区域内的需求量根本无法消化。

　　从开发商来看，如招保万金四大全国性房企，近年来的销售业绩也逐渐在一线城市强化，德佑链家研究部数据显示：2015年至今，招保万金在一线城市的销售金额共计240亿元，占比销售总额的15%，而2013年和2014年分别仅有11%和12%。

　　一线城市拿地占比持续上涨

　　从2012年开始，开发商在一线城市的购地面积占比逐渐加大。德佑链家研究部监控数据显示：2012年-2015年4月，开发商在一线城市的拿地面积占比分别为1.5%、1.9%、2.5%和2.7%，从2014年开始增幅明显，而2015年以来开发商在一线城市的拿地占比甚至为2012年占比的两倍。

　　从成交的住宅类用地的建设面积来看，德佑链家研究部数据显示：2015年，全国住宅类用地的成交面积为12814万平方米，2014年为53528万平方米，2014年环比2013年下跌45.6%。尽管如此，但从2014年开始，房企在一线城市的拿地动作不断，并且多以“高溢价”拿地。如在北京首创夺得中关村永丰地块，楼板价高达4.3万元/平方米，上海则有华润联合华发70.52亿元夺得闸北高新技术服务园区地块，楼板价达3.5万元/平方米。

　　以大型房企招保万金为例，德佑链家研究部数据显示：2015年至今，招保万金在一线城市的新增的住宅和商办类用地，合计建筑面积82.4万平方米，占比总量的25%，而2013年和2014年占比分别仅为15%和14%，可见，2015年，其布局方向明显。尤以招商地产最为明显，2015年在一线城市新增的住宅及商办类用地为16.9万平方米，占比85.6%，而在二线城市还未有新的土储，三四线城市的新增土储仅为2.8万平方米，占比仅为14.4%。

　　上海为一线城市宅地成交主力

　　在一线城市中，据德佑链家研究部监控数据显示：2015年1-4月，北上广深成交的住宅建筑面积分布为124万平方米、184万平方米、46万平方米和4.7平方米。上海纯住宅用地的成交量最多，对于沪上而言，自2014年以来，闽系房企扎堆进入上海，此外像碧桂园这类深耕三四线的房企也开始进军上海等等。

　　闽系房企再度逆袭

　　近年来，上海土地市场最令人印象深刻的就是闽系房企的异军突起，从2013年开始，一大批福建房企进军上海，如阳光城、正荣、融信等，在2014年达到最大化，部分房企甚至为了在上海夺得发展机会，不惜一切拿地，押宝一线城市。事实证明，这是明智之举，阳光城发布的2014年年报显示实现营业收入138.94亿元，同比增长86.64%；净利润13.17亿元，同比增长110.28%。4月16日，大名城以50.76亿元斩获上海浦东新区唐镇2幅11万方宅地。

　　碧桂园首次进入上海

　　4月29日，碧桂园以6.1亿元夺得嘉定区徐行镇02-05地块。从2014年以来，碧桂园已经开始转移发展方向，开始在一线城市寻求一席之地，据德佑链家市场研究部监控数据显示：自2014年，碧桂园在一线城市陆续开始出现拿地动作，储备最多的为广州，2014年至今，碧桂园在广州夺得3幅地块，上海1幅，均为住宅用地。

　　专家观点：

　　德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示：房企从三四线城市向一线城市转移的目的就是为了多盈利。对目前而言，三四线城市的房地产市场已经到了非常饱和的程度，一方面，三四线城市由于人口外流，潜在的需求极为有限，从而导致其房地产市场供过于求，房价持续低位，市场难以复苏；另一方面，对三四线城市来说，城市土地过多，虽然价格便宜，但开发商的储备量大，土地闲置的话还需要向政府交钱，反而是个负担，开发的话又面临库存量大，去化慢等问题，资金回笼速度过慢。

　　陆骑麟还表示，对于一线城市来说，尽管今年以来，土地成交量偏少，但最终的成交价格并不低，在一线城市率先回暖的情况下，开发商对一线城市的房地产市场仍然具有很大的信心，尽管地价逐年升高，但至少不用担心开发会无处销售的问题，而且，随着一线城市土地可供应量的逐渐减少，土地资源尤其是纯宅地资源越来越稀缺，抢到就是赚到，在一线城市人口吸附力强、需求量大的情况下，一线城市的土地更容易卖出高价，抵抗风险的能力也更高。相比之前，目前三四线城市的房地产市场已经趋于平淡，而一线城市的土地竞争只会愈演愈烈。