顶豪盛宴 普通商品房会不会也跟着涨起来？

　　今年为什么成了顶豪元年？

　　在股市有惊无险的穿越过5000点的时候，人们先是听见深圳的楼市先“疯”了，然后又开始听见北京楼市顶豪的高歌，10万+，25万+，50万+……的单价离绝大多数人的生活都太远，但这些天价里蕴含的财富故事着实让每个人着迷：顶豪年年有，为什么今年成了顶豪元年？一小撮人的顶豪盛宴，会不会连累普通人买的商品房也跟着涨起来？

　　1 顶豪元年为何在今年到来？

　　高价地入市+“New Money”圈层涌现

　　地块稀缺、地价飙升……随着2013年、2014年一大波“地王”项目入市，市场价格必然会被进一步推高。如备受关注的地王——融创农展馆项目，住宅部分最高预售价格达16.5万元/平方米。

　　根据中原地产市场研究部统计数据，2013年4月至2015年4月，北京合计供应包含住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平方米。其中，1350万平方米为住宅用地，扣除800万平方米左右的自住房及各类保障房，实际商品房住宅用地仅550万平方米左右。“折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史成交最差的一年消化。”中原地产首席分析师张大伟表示，按照目前市场供应比例计算，大部分将建设成为中高端物业，以获得市场溢价。

　　今年之所以被公认为“顶豪元年”，并非开发商的一厢情愿，购房者的需求也得到进一步释放。房地产政策调整、央行多次降息降准为楼市注入兴奋剂。股指一路长阳后开始震荡，促使部分投资客套现前期的获利资金，把资金转投楼市。此外，大批基于金融、互联网等平台的“New Money”圈层涌现，也成为顶豪的新晋买主。

　　2 谁在买顶豪？

　　“股市现在宽幅震荡，打算拿出一部分钱买房”

　　今年，顶豪成交量刷新历史纪录，究竟是谁在买顶豪？

　　莱坊机构发表2015年《财富报告》指出，2014年，北京超高净值人士数量为1408位。超高净值人士，指扣除了自住物业后，资产净值在3000万美元或以上的人士。

　　“股市现在宽幅震荡，打算拿出一部分钱买房，优化资金配置。”在龙湖西宸原著看盘的一位男士告诉北京晨报记者，如今他股市里的钱已翻倍，为保险起见，决定把前期获利资金转投楼市。牛市造就了一批富人，与这位先生有相同想法的不在少数。有媒体报道，5月26日，一位张姓投资客在顺义ID CITY艾迪城项目一次性订购了含商务公寓、商铺在内30套房产，总金额超过6000万元。

　　去年，中国吸引风投的总规模高达156亿美元，风投促进了中小型创业公司的成长，也催生了大批“NEW MONEY”圈层。润泽御府的销售人员透露，除了从事传统行业的人群，客户中有不少来自金融、互联网平台，“之前有一位签约的客户就是从事与互联网相关的工作，年龄也就30多岁。”

　　3 谁在做豪宅？

　　大部分有开发高端住宅的经验

　　顶豪入市扎堆，在售将售的项目多达20余个，注定会是一场生死较量。比拼需要实力，而地段和产品是关键。

　　北京晨报记者发现，在这些拥有顶豪项目的开发商中，大部分曾有开发高端住宅的经验。如融创有“壹号院”产品系，即将推出的北京壹号院和使馆壹号院两大顶豪项目之前已有西山壹号院、紫禁壹号院背景；龙湖也有“原著系”，包括双珑原著、颐和原著、西宸原著等产品。

　　也有部分开发商虽然此前在京没有高端项目，但公司拥有高品质住宅产品线，如恒大的华府系列，在太原、武汉、长沙等省会城市皆具有华府系产品，此次位于东坝的恒大华府，将会是恒大在京的第一个高端项目。

　　当然，也不乏凭借豪宅项目“上位”的开发商。以成立于2005年的中赫置地为例，通过钓鱼台7号院一战成名，如今其打造的2012年的单价“地王”项目万柳书院入市，能否在顶豪堆中续写传奇将拭目以待。

　　4 亿级顶豪不卖比卖更赚钱？

　　“作为融资的抵押品，15%年收益稳稳的”

　　竞争如此激烈，顶豪项目却前赴后继，价格一浪高过一浪。霄云路8号空中四合院喊出36万元/平方米起、最高单价50万元/平方米，难道开发商不知道背后的风险？

　　“可以炒作，但别过分。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，开发商这么做，可能是为了打响品牌，“有时候坏名声的传播力甚至比好名声还有效。同时，开发商也可能是为了掩护同一项目其他物业的去化，有了50万元/平方米的天价在那里，20万元/平方米就显得不那么贵了。”丁祖昱建议，开发商还是应该回归理性，“有心思放卫星、炒房价、争第一，还不如实实在在地找客户、定房价、抓去化。”

　　一位业内人士对北京晨报记者透露，对于很多亿级豪宅，开发商可能并不会销售，一是可以作为家族财产或自己企业的会所，也可能以此作为融资的抵押品。“很多时候不卖比卖更赚钱。”张大伟也举例说，一个东部顶豪物业，部分楼座抵押可以获得基准利率下浮10%的信贷资金，用这笔资金做信托理财的收益可以超过20%，“也就是说，这种房产一年不卖，就可以稳稳收获15%左右的收益。”

　　5 顶豪会拉动北京房价普涨吗？

　　6环外现8万+项目，高端化或成趋势

　　5月25日，靠近六环的通州龙旺西里清水湾嘉园项目的预售信息显示，119号楼的拟售价格达到8.2万元/平方米。六环外的门头沟也惊现预售单价突破8万元的项目。随着顶豪的批量入市，北京房价是否会因此普涨？

　　一位业内人士表示，顶豪入市在一定程度会产生涨价预期，但普通商品房价格主要影响因素还是供需和购买力。他认为，今年北京的顶豪在供应量和成交量上有所提升，但放眼整个市场，自住型商品房、刚需、改善性项目仍是市场主导，“现在出现的天价还只是开发商的一厢情愿，市场能否买账还难说，豪宅成交周期一般为5到8年，只有经过时间的检验之后，才知道谁在裸泳。”

　　顶豪与普通大众几乎没有关系，不过，一个不争的事实是，随着土地市场的稀缺，北京商品房住宅市场已经进入高端化。市国土局拍卖的土地中，几乎都有配建一定比例的自住房。自住房的供应挤占普通住宅市场，开发商面对高昂的地价和有限的商品房住宅面积，高端化的价格或许也会成为趋势。

　　本版撰文

　　北京晨报记者 杨奕