专家:养老金并轨是公务员工资改革必要条件(2)

　　中国的房地产业不仅仅是单纯的经济学问题，而是掺杂了土地、财政、GDP考核等诸多因素的政治经济学问题，它与中国的城镇化模式，与中国的土地制度、户籍制度、GDP考核制度密切相关。

　　我们不妨从城市的视角，来看看2015年的房市分化。

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　　楼市野蛮生长的情况今年将不复存在，取而代之的将是一种分化格局，特别是一、二线城市与三、四线城市的分化

　　文/安邦咨询 唐黎明

　　2014年是中国房地产业跌宕起伏的一年。政策层面上看，限购取消，“930”新政轮番上演，一石激起千层浪；从开发商看，业绩压力、库存压力，压力山大不堪重负；从行业层面上来看，房企触网、众筹卖房，你方唱罢我登场，热闹中又透露着混乱。这一切似乎预示着，房地产行业一个新时代的到来。

　　上一个十年，是房价持续上涨的十年。下一个十年开始，房价会怎么走？房地产泡沫是破灭还是持续？

　　地方政府土地财政是击鼓传花的游戏

　　中国的房地产业不仅仅是单纯的经济学问题，而是掺杂了土地、财政、GDP考核等诸多因素的政治经济学问题，它与中国的城镇化模式，与中国的土地制度、户籍制度、GDP考核制度密切相关。

　　我们不妨从城市的视角，来看看2015年的房市分化。

　　首先，我们来看看中国城市发展与房地产之间的唇齿相依的关系。

　　纵观全国的城市发展模式，基本上遵循“水多了加面，面多了加水”的游戏规则，即“举债扩张-卖地还债-再举债扩张-再卖地……”以此来扩张城市空间拉动经济发展。当单一的城市核心区发展成熟以后，通过旧城改造或腾笼换鸟等概念，将部分功能向城市新的副中心转移。政府也依赖出售副中心的土地，来获取土地出让金，以支撑旧城改造和新区建设所需的大量资金……不断地扩张，不断地做大财政窟窿来支撑发展。许多地方动辄一到两倍的新城区扩张规模，实际上，以当地的人口、自然资源、经济产业和公共资源，根本不足以支撑如此快速的扩张，于是在边缘新城区出现了空城鬼城等现象，最终导致土地浪费和地方财政负担加重，也没带来预期的经济发展。

　　如此简单粗放的发展模式，地方政府看重的是依附于土地带来的大量财富。土地财政可以归纳为三种模式：一是土地出让金，通过供应土地获取土地收益，包括出让、租赁国有土地使用权等多种供地方式，俗称“卖地”；二是土地相关的税收，获取依附于土地发展的建筑业和房地产业的营业税和相关税收；三是土地融资，各种名目的地方政府融资平台利用土地抵押获取贷款。

　　卖地、收税、抵押三个环节一环扣一环，形成了土地财政的生财模式，地方政府在土地财政的生财之道上，走出了以“经营土地”来“经营城市”的道路。据财政部的数据，2013年国有土地使用权出让收入首次突破4万亿，达41266亿元，同比增长约45%。这4万多亿包括，新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元、国有土地使用权出让金收入39072.99亿元、国有土地收益基金收入1259.67亿元、农业土地开发资金收入234.30亿元。其中，土地出让金在2011年突破3万亿后，2012年下降至2.7万亿元，而2013年再猛增1.2万亿元，3.9万亿的土地出让金占国有土地使用权出让收入的95%。以土地财政来经营城市的模式本来顺风顺水，然而当房地产业不景气，土地卖不出去，就难以为继了，尤其还面临着前任政府即将到期的债务。

　　从2012年开始，一些地方就进入了还债高峰期，从偿债年度看，2012年、2013年、2014年分别有17.17%、11.37%和9.28%的地方债务到期，也即是说，从2012年开始的未来三年将有4万亿的平台贷款到期。据审计署的统计，截至2013年6月底，省市县三级政府负有偿还责任的债务余额10.58万亿元，比2010年底增加3.9万亿元，年均增长19.97%。其中，省级、市级、县级年均分别增长14.41%、17.36%和26.59%。如果还是以土地财政的思维发展经济，地方债会如同滚雪球般越滚越大，最终引发金融风险。

　　2015是房市走向分化的一年

　　实际上，土地不可能无休止的出让下去，城市建设也不可能无休止的进行下去，地方债务的窟窿也不可能只做大不还债，中国的城市化模式和房地产的发展模式，已全面步入后土地经济时代，而房地产的好日子也一去不复返了，原有的产业发展模式、项目建设模式、城市运营模式，都走到了另一个转折期。这个转折期，对于地方政府、开发商和房地产业主来说，都面临着全新的挑战。

　　楼市和房地产产品将出现分化。

　　首先，楼市野蛮生长的情况2015年将不复存在，取而代之的将是一种分化格局，特别是一、二线城市与三、四线城市的分化。2013 年以来，一、二线城市房地产市场持续回暖，商品房和土地成交均量价齐升，且涨幅巨大；而三、四线城市楼市则基本平稳，部分城市甚至面临整体下滑的趋势。

　　一、二线城市经济发达、产业雄厚，教育、医疗、就业等优势资源高度集聚、对人口、产业和企业的吸引力大，土地相对稀缺，且供不应求，这也使得一、二线城市的房价上涨有一定的人口和产业支撑。三、四线城市却没有那么多好运气了。经济发展水平普遍不高、购买力较弱、人口及资金净流出、市场空间本就有限，上一轮调控后，大量房企从一、二线城市涌入三、四线城市，进一步推动当地商品房库存持续走高，日积月累，形成现在的分化格局。媒体报道最多的空城、鬼城多集中在吸引力较弱的三、四线城市。

　　除了城市的分野以外，房地产品也将出现分化。普遍的情况是，一、二线城市的住宅地产还在苦苦支撑，商业地产、工业地产等却不如人意。而三、四线城市则是住宅地产、商业地产、工业地产、写字楼全面哀歌。

　　以旅游地产为例。自 2008 年以来，一些大型房企，都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发，在三亚、云南等地大肆圈地建房。这些项目大多是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”，不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏，还出现了“空城”“鬼城”。

　　房地产业的严峻形势，也使得房地产商开始谋求多元化发展。

　　万科从专注住宅开发转向“城镇化配套运营商”，将目光投向了商业地产、养老地产等领域；绿地集团从“地产开发商”向“综合地产全程运营商”转型，从中国市场向全球市场转型布局；世茂集团建立云平台，转型为生活方式服务商……除了在地产领域内向更为细分的纵向市场转型外，不少房企也在尝试横向转型。万达拥有万达商业地产和万达院线两家上市公司；恒大地产的多元化业务已经涉及农业、矿泉水、体育、甚至光伏等领域。在2015年，房企的转型势在必然，一方面继续多元化的路径，另一方面也需要专业化，谋求在房地产业的细分领域的竞争力。

　　城市化不再是圈地卖地盖房子

　　在新的一年里，除了房企要转型以外，地方政府也需要转变发展思路，土地财政行不通之时，如何盘活存量资产就成了一门学问。

　　国土资源部某高层官员就曾表示，我国的工业用地比例过高，已经达到26%，在制造业比较发达的城市，工业用地超过40%，个别城市超过50%，相对于纽约的7%、中国香港的6%、伦敦的2.7%、新加坡的2.4%，工业用地的比重过高，一方面反映了生产和生活用地失衡。另一方面表明，中国的工业化用地效率太低。

　　三、四线城市在招商引资时，多以低地价来吸引客商，间接助长了用地粗放扩张。国家新型城镇化规划也反复强调，一线城市要严控特大城市的人口规模，这意味着土地出让规模也会相应控制。可见，无论一、二线还是三、四城市，均需盘活存量土地。对地方政府而言，与其拼命索要土地指标，不如盘活存量闲置土地。