土改再迎历史节点 农村建设用地价格或达百万亿(3)

　　激活15亿亩农村土地

　　严跃进认为，十八届三中全会在土地制度改革上的魄力，首先体现在建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　根据我国的土地管理法等相关法规，我国土地分为农村集体土地和城市国有土地，其中农村集体土地又分为农用地、建设用地、未利用地，而建设用地又分为经营性和非经营性两类，其中，农村集体非经营性建设用地主要指宅基地。

　　根据《全国土地利用总体规划纲要 (2006—2020年) 》，到2010年全国城乡建设用地规模为2488万公顷，其中城镇工矿建设用地848万公顷。据专家介绍，城乡建设用地可分为城镇工矿建设用地和农村建设用地两类。由此可估算出，2010年我国农村建设用地规模约为1640万公顷，即2.46亿亩。

　　中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田告诉《中国经济周刊》，土地是农民最大的资产，但过去农村集体经营性建设用地一直无法上市交易，不能与国有土地享有平等权益，这不仅损害了农民的权利，屡屡造成征地矛盾，引发了一系列的拆迁冲突，而且造成了高地价、高房价和经济过度依赖房地产业的问题。

　　安徽财经大学中国合作社研究院副院长唐敏表示，正因为如此，十七届三中全会提出，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”

　　严跃进向《中国经济周刊》表示，相比于十七届三中全会的提法，十八届三中全会将“建立城乡统一的建设用地市场”这一思路进一步深化，一是去掉了“逐步”两个字，二是明确提出了“实行与国有土地同等入市、同权同价”，比之前笼统的提法“与国有土地享有平等权益”更加具体、更有针对性。

　　在严跃进看来，建立城乡统一的建设用地市场，将改变过去城乡二元结构下的土地市场格局。长期以来，国有土地承担了城市建设用地的供应等功能，但面临数量减少且日益触碰18亿亩耕地的红线；而农村集体用地则面临着僵硬、未盘活的状态。盘活农村集体用地、弥补国有建设用地不足并形成统一的用地市场，已是时代所趋，这将加快城乡建设用地增减挂钩制度的继续深化步伐。同时，在不改变耕地数量等前提下，土地资源的利用程度将提高，并能实现土地价值的最大化。此外，这对于房地产市场和推进新型城镇化也是极大的利好消息。

　　郑风田告诉《中国经济周刊》，目前在农民的整体收入中，来自财产权利的收入不足3%，这和农民拥有的巨量财产其实是不相适应的。全国2.46亿亩农村集体建设用地，其中近两亿亩为宅基地，0.5亿亩左右为经营性建设用地。这个巨大的土地资产，目前基本上处于沉睡状态，还没有给农民带来财产性收入。暂且不论宅基地，仅0.5亿亩(300多亿平方米)的经营性建设用地，就足以对房地产市场产生巨大的冲击。

　　国土部公报显示，2012年我国住宅用地供应量为11.08万公顷(11.08亿平方米)。这意味着，理论上，仅农村集体经营性建设用地就足以满足房地产住宅用地30年的供应。

　　据国土部公布，2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，每亩的价格约为56万元，据此测算，建立城乡统一的建设用地市场后，2.46亿亩的农村建设用地价格或高达130多万亿元。

　　郑风田表示，如果允许农村集体经营性建设用地上市，必将唤起沉睡的巨量资本，给农村及相关产业带来无穷的想象力。

　　此外，《决定》对于宅基地及农民住房也提出了具体改革任务，即保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

　　记者了解到，11月12日，在十八届三中全会闭幕当天，安徽省下发了《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，其中提出了“建立宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度”。对此，分析人士指出，这不排除可能增加集体建设用地的供应面积，比如通过宅基地腾退，将多余出来的宅基地进行流转。

　　此外，据新华社报道，截至2011年上半年，全国土地承包经营权流转总面积达2.07亿亩，占承包耕地总面积的16.2%。以此计算，截至2011年上半年全国承包耕地面积为12.77亿亩。据郑风田介绍，目前国内部分试点地区每亩耕地一年可抵押贷款近千元，这一价格并不算高。照此计算，即便不包括农民承包的林地、草地，仅农民承包的耕地一项，每年将撬动1.3万亿元的资金。