土改再迎历史节点 农村建设用地价格或达百万亿(4)

　　农地入市，

　　农民、政府权益如何分配

　　不过，对于建立城乡统一的建设用地市场这一改革任务，有专家表达了自己的担忧。严跃进认为，最大的难点在于，这将打破地方政府垄断土地交易收益的现状。

　　据记者了解，十七届三中全会以来，土地流转在部分地方已经轰轰烈烈展开，如河北、安徽等地均表现出良好的发展态势，但在农村集体经营性建设用地上市交易方面，各地鲜见试点。专家表示，这或许和地方政府的“土地财政”有很大的关系。

　　近年来，我国实行严格的征地制度，农村集体经营性建设用地要上市交易，必须由地方政府先征收为国有土地后才能交易，地方政府从农民集体手中低价买地，转手再高价卖给开发商，赚得了巨大的价差。

　　国家统计局和国土部公布的信息显示，最近几年，我国每年的土地成交额都在两三万亿元。郑风田表示，从最近10年来看，地方政府所赚取的土地差价超过10万亿元。

　　中国人民大学农业与农村发展学院副教授仝志辉向《中国经济周刊》表示，如果现在一下子放开市场，农村集体经营性建设用地直接入市，地方政府能愿意吗？毕竟地方政府普遍都面临财政短缺与地方债高悬的问题，有些地方政府甚至依靠卖地过日子。

　　湖北省随州市的一位副镇长告诉《中国经济周刊》，目前自己所在乡镇的财政收入，仅仅能维持基本开支，财政资金时刻都捉襟见肘。现在老百姓要求镇上多安装一些路灯，这个钱财政资金还不一定拿得出来，必须从别的地方省出来，政府不得不依靠卖地过日子。

　　郑风田表示，农村集体经营性建设用地入市是未来的必然趋势，但前提是明确权益分配机制，防止公权力侵占。

　　仝志辉认为，农村集体经营性建设用地入市后，应该保证政府的收益。假如，过去政府从农民手中征地是一亩10万元，转手卖给开发商100万元(目前全国平均地价在100万元左右/亩)，政府赚了90万元。今后如果实现自由入市，农民一块地同样卖了100万元，但要让政府通过税收等形式获得相应的收益，这就能避免地方政府的消极不作为。

　　值得关注的是，《决定》中，并没有提及此前在上海、重庆试点的“房产税”，而是提出“加快房地产税立法”。分析人士称，不排除中央通过改革税制来重新分配利益关系。

　　目前已有一些地方正在探索建立统一的城乡土地交易市场，如安徽在11月12日提出，将农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、土地承包经营权等逐步纳入城乡统一的土地交易市场，但尚无具体执行思路。

　　唐敏建议，应由政府来搭建交易平台，农民或集体挂牌交易对象。但由于土地情况比较复杂，是特殊商品，如土地的面积、区域、肥力等情况，农民不好把握，这就需要符合国家法律规定的中介结构进行鉴定。同时还应注意规避农村集体组织的基层腐败，一方面制定的土地交易规则要科学，信息要公开；另一方面要有监督系统，保证每一环节都是公平透明的。

　　严跃进认为，明确思路之后，当务之急是配套工作。首先，必须要尽快完善相关法律法规，强化顶层设计。同时，要强化土地用途管制，集体建设用地入市必须符合土地利用总体规划，规范运行。此外，还必须完善税收制度。

　　清华大学教授蔡继明对媒体表示，土地制度的改革是从上到下，从宪法到一般性行政法规的系统改革。他举例认为，应取消国务院和有关部门禁止城镇居民到农村买房的规定。这一规定既限制了城镇居民居住和迁徙的自由，又堵塞了农村居民获取财产收入的渠道，也不利于城乡居民的文化交流与社会融合。

　　《决定》

　　关于土地制度改革的内容

　　建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

　　坚持农村土地集体所有权，依法维护农民土地承包经营权，发展壮大集体经济。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。

　　赋予农民更多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。