后调控时代的“政策毛毛雨”(3)

　　此次“降准”，对于房地产市场的影响而言，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，存准率再次下调，有利于首次购房人群获得更多的信贷支持，购房需求有望平稳释放，楼市成交量有望迎来逐步回暖，但市场目前供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。

　　胡景晖认为，此次降低存款准备金率对于资金链紧绷的开发商而言，并非政策的松动。虽然连续两次下调存准率，货币供应量增大，但是在目前房地产宏观调控的大背景下，针对开发企业的开发贷款放松的可能性很小。通过降价促销，加快回款速度，来缓解资金压力仍将是大部分开发企业的唯一选择，2、3月份房价还将进一步回落。有购房需求的人群将迎来出手购房的好时机。

　　此外，胡景晖还表示说，首次置业的年轻人将是这次存准率下调的最大受益者。随着央行“差别化住房信贷政策”的继续落实，银行针对自住型购房人群，尤其是首次购房人群的按揭贷款有望适度放宽，春节后，各大银行对于首次置业的年轻购房族已经恢复了基准利率，存准率的下调，银行信贷额度的增加，接下来首次购房人群在贷款利率上有望获得更进一步的优惠和支持。记者 赵昀

　　保障房

　　配建比例增加与小产权房“扶正”

　　用地推动力度加大

　　2月16日出台的《北京市“十二五”时期住房保障规划》细则以具体的比例和数量规范了保障房从土地的供应源头到实际交付使用管理的各个环节，利好平抑房价和租金价格。《规则》虽无硬性要求，但配建保障房用地比例提高，北京市将住宅用地供应的50%用于保障房建设，而商品住宅用地原则上需配建30%的保障房；并且供应的保障房用地必须具备当年开工条件，适当提高在轨道交通区域的用地比例。链家地产市场研究部冯联联认为，去年成交的居住用地数量减少，但是包含保障房用地的数量和占比都有小幅增加，政府推动保障房用地力度效果明显，2012年政府将会进一步加大保障性房用地的推动力度，预计该比例将会继续上涨。而另一方面，公租房的租金价格相对较便宜，部分公租房的地理位置并不差，交通便捷，并且公租房采用灵活的租金收取方式，相对于目前市场上“押一付三”的资金压力更小，随着供应量的增加及相应的租赁管理体系完善，必然会分流部分的租房者，降低部分业主的价格预期，未来整体租金价格或有所下降。

　　小产权房喜忧参半

　　2月21日，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上说，今年我国将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做制度和政策准备。据悉，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点，而国家有关领导此前也曾表示，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”，由此，小产权房“扶正”之说又再度被热议，“小产权房如果成为保障房，是否会对商品房造成冲击？”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池教授接受晨报专访时指出，小产权房与保障房是两回事。目前北京的做法是在集体建设用地上建设公租房，产权仍然为农村集体组织所有，不能出售给个人，只能配租给符合政府规定条件的家庭，并纳入北京市公租房规范管理。而小产权房是未经过相关部门批准在集体土地上建的房子，卖给非本经济村组织成员。小产权房经过一定的政策允许，可能会变成保障房中的公租房。从短期来看，因为是公租房，没有产权，按照人们的惯性思维，还是习惯买房，对商品房的冲击较小。从长期来看，如果公租房有利可图，可能会使公租房供给大量增加，随着人们习惯的改变，更多的人会选择租房，则对商品房的冲击较大。赵秀池教授认为，如果小产权房成为保障房的话对购房人可能是“好事”，对开发商恐怕都是“坏事”。因为增加了保障房的供给，会减少一部分商品房的需求，从而使房价得到平抑。但如果把小产权房“扶正”的话，有“先斩后奏”之嫌，会导致违法使用土地甚至占用耕地的事更层出不穷。此外，针对目前保障房品质问题赵秀池教授说，保障房质量的好坏与规划设计是否到位，监管监理是否到位密切相关。也不会存在“扶正”小产权房会让保障房产生竞争压力改变其品质的问题。因为保障房在一线城市还是处于严重短缺状态，另外小产权房的品质也是一个令人担心的问题，对保障房不会构成威胁。