二三线楼市回暖难持续 区别调控防止成"真空区" (2)

　　山西大学经济与管理学院副教授耿晔强说，二三线城市中，像杭州等比较发达的城市其房价泡沫较大，房价下降明显，而像太原这样的发展中城市，炒楼资金很少介入，总体来看房价下降不明显。耿晔强认为，2012年的全国楼市房价下跌将是主基调，但是考虑建安、土地、人工等各项合理开销，房价大幅下降可能性较小。

　　对一些中小城市的房价逆势上涨现象，张海清认为，不排除个别楼盘由于地理位置、户型等优势具有较强的抗跌性。此外，她认为，一些三线甚至四线城市房价相对较低，前期没有炒楼资金介入，对楼市调控不敏感，不排除继续小幅上涨。

　　业内人士分析指出，不论商品价格怎样涨落，需求量是基本恒定的。房地产商一直将房地产刚性需求理论当作价格上涨的金科玉律，当前炒房为数不多，刚需毕竟有限，在调控继续不动摇前提下，开发商资金库存压力加大，房价会继续下行。

　　调控应有针对性 中小城市避免成为“真空区”

　　受访专家表示，楼市调控全国一盘棋，当前楼市调控不仅仅要重视几个一线城市，数量多、情况复杂的二三线城市不容忽视。

　　“尽管一些中小城市地方政府有‘微调’动作，但是鉴于全国楼市调控坚决，楼市调控全面放松可能性非常小。”张海清说，房地产调控除了“限购”“限贷”，还要考虑长效机制，例如明确保障房比例，将房产税逐步取代“限购令”。

　　张海清表示，二三线城市房地产市场情况复杂，发展阶段不同，调控要区别对待，既要防止房价大幅波动，也要避免误伤刚需和改善型居住。

　　“当前国家紧盯一线城市房价，‘两会’期间住建部官员也表态要让一线城市房价下降。”耿晔强说，相比一线城市，二三线城市数量更多，对全国楼市调控效果有重要影响。针对中小城市楼市调控要区别对待。例如，对于一些房价增长较快的中小城市，要适时出台“限购令”防止房价过快上涨。也要防止一些海滨城市的养老地产、旅游地产的炒作带动当地普通住宅价格过快上涨。

　　耿晔强认为，有关部门也要防止一线城市炒房资金流向二三线甚至四线城市。此外，考虑到中小城市未来城镇化加速发展，地方政府应加快公租房、廉租房等保障性住房建设。“除了盯着房价，构建合理的住房体系外，也要考虑提高中小城市低收入家庭收入。多管齐下，才能使楼市步入良性发展轨道。”耿晔强说。(记者 魏飚)