去年6城均价降了 珠三角二、三线城市难大涨(2)

　　专家解读：

　　融资成本、土地交易激活楼市

　　据赵卓文分析今年开发商的融资成本相对较低，导致开发商没有资金之忧，“有开发商去年年销售额只有120亿元，但今年买地支出已经超过这个数，正是由于融资成本低，开发商买地非常积极，今年上半年经历了近年来最疯狂的土地买卖。”在土地市场火红的情况下，购房者对后市看涨的预期增长，所以选择提早入市。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江也持相似观点，他认为今年上半年的楼市表现与信贷、供应、土地市场情况有关。从去年年中起，信贷有所放松，普通市民置业开始活跃，这一趋势延续到了今年6月份左右。而在更早些信贷收紧的时候，开发商也减少了开发量，导致供应不足，市场这个阶段会处于供小于求的情况，房价出现上涨。

　　均价跌了，为何市民没感觉？

　　均价数字是降了，但为何不少市民并没有十足的切身感受？

　　对此，黎文江认为，“政府的房价统计，算的是平均数。限购前，市场供应以大户型、豪宅产品为主，刚需产品较少，大户型、豪宅产品容易拉高均价，但限购后，刚需产品增多，对楼价的拉动不明显。所以，从数字上看，虽然整体房价降了，但对于购买小户型的市民来说，却感受不到，甚至因为小户型畅销而涨价也有可能，相比之下中心城区的核心项目，抗跌性很强，价格不太可能降。”

　　广州市社科院研究员彭澎也认为，调控对于均价有比较明显的影响，但更可能是结构性的调整，同时二、三线城市的房价抗跌性较差，容易受到政策波动，因此出现去年跌今年上半年又反弹的强烈反差。“在全国来看，大趋势是房价开始企稳，而对于房价频繁调控，市场反应也开始出现审美疲劳，因此市场的预期还是长期看涨的，房价再抬头也与此有关。”

　　一体化加速 居住边界渐模糊

　　市场活跃度：

　　惠州成“黑马”销售面积夺冠

　　在房地产各项数据之中，除了考量均价反映一个城市的房价高低外，成交量则反映了该市的市场活跃程度。通常来看，成交量越高的城市，房地产市场便最为活跃。对比这7个城市的2012年成交数据，出人意料的是成交量最大的既不是均价最高的珠海，也不是人口更多、产业发达的佛莞两市，而是惠州。

　　根据惠州市统计局公布的《2012年惠州国民经济和社会发展统计公报》，2012年商品房销售面积达到826.7万平方米，增长3.8%。而其他城市的相同统计公报则显示，这一数字分别为251.22万平方米～672.03万平方米，与惠州的数据有相当差距。除了成交量以外，惠州还在房地产开发投资这一指标上表现突出，482.2亿元的全年数据排名7城第二，仅次于佛山的638.46亿元。

　　业内人士认为，成交量数据排名第一，说明惠州的房地产市场最为活跃，而房地产开发投资也名列前茅，则说明当地市场对于房地产后市发展信心充足，未来也将有更多商品房推出市场。

　　专家解读：

　　惠州爆冷门是因“洼地”效应

　　为何惠州的房地产市场成交量如此火爆？赵卓文表示，这是因为惠州地域大，产品多元化，而且有真正的买家支撑。“惠州临近东莞、深圳，但楼价远低于这两个区域，洼地效应非常明显。因此，不少深圳人、东莞人选择到惠州置业。同时，惠州与深圳、东莞的交通非常方便，也让深圳、东莞购房者没有后顾之忧。”

　　同时，惠州的楼市产品非常多元，尤其是旅游地产发达，许多大型开发商都选择来惠州开发高品质楼盘，这些产品吸引包括珠三角在内的全国买家，很大程度上拉高了惠州的房地产成交量。

　　观点：

　　珠三角一体化

　　模糊城市边界

　　记者注意到，无论是广州人去清远、佛山、肇庆买房，还是深圳人前往惠州置业，在珠三角一、二、三线城市之间，居住的行政边界越来越模糊。

　　广州市社科院研究员彭澎表示，随着珠三角一体化进一步深入，交通更加便捷后，如果相邻地市间存在洼地和高地的明显对比，会有越来越多的人选择到异地购房。“高铁、城轨等快速交通，使得各地联系更加快捷，比如广州的购房者到江门也才40分钟。”

　　黎文江则对记者表示，珠三角一体化进程加快后，城市的居住边界正在逐渐消失。“珠三角一体化，不仅缩短了人们的心理距离，也缩短了城市间的实际距离，加速了城市间的人口流动。”

　　数据说明

　　作为广东省经济发展先行一步的珠三角地区，相对粤西粤北地区房价较高，因此也是房价调控的重点对象。在考量珠三角二线城市房价走势这一问题时，记者去掉广州、深圳两个一线城市，而选取佛山、东莞、中山、江门、珠海、惠州、肇庆这七个二、三线城市作为研究对象。

　　不过，记者在搜集数据时发现，其中个别城市公布一手住宅均价的口径、区域有所区别，例如在均价计算范围上肇庆统计城区房价，江门仅公布新会、蓬江、江海中心城区的均价，惠州仅统计中心城区惠城区、仲恺高新区的均价。而珠海一方面只公布主城区均价，另外也不同于其他城市一年公布一次全年均价的做法，而是分上下半年一年公布两次均价。

　　除特作说明之外，本文各项数据均来源于各市统计部门、住房管理部门，以及各市《国民经济和社会发展公报》等权威官方报告。