一周楼事：中铁建高价拿地 万科唐山项目遭维权(5)

　　9月27日 中国新闻网：中铁建高价摘得海淀科技园地块 被指存开发风险

　　26日，北京海淀区环保科技园地块以挂牌形式成功出让。该地块是以“限房价、竞地价”方式出让的宗地，经过100多轮的现场竞价，最终被中国铁建以18.1亿元的价格竞得，楼面价为18562元/平米，溢价率高达88.5%。

　　据了解，继9月4日，恒大地产竞得北京朝阳区豆各庄乡地块后，海淀区环保科技园地块为今年北京第二块以“限房价、竞地价”方式出让的宗地。记者从该地块出让公告中看到：“本次出让宗地居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为19000元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。”

　　值得注意的是，18562元/平米的楼面价格已基本追平限售价格，为此，业内多认为该地或无法盈利，甚至会亏本。亚豪机构市场总监郭毅在接受中新网房产频道采访时称：“这块地已经不能用常理去推断了。”郭毅说：“海淀区环保科技园地块的住宅部分收不抵支已成定局，开发商能否获利，取决于该宗地块的公建面积，公建部分可以开发成商住办公的小户型面向市场销售。”

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为：“1.9万元仅仅针对住宅部分限价，而该地块其他商业及综合的部分不受价格限制，一般而言，商业用途的产品价格往往比住宅要高，如果后续开发运作好的话，就能保障整体项目实现盈亏平衡。但无论如何，该地块溢价88.54%确实有些偏高，企业开发后续风险较大。”

　　另据郭毅介绍：“目前同区域内在售项目仅有正源•尚峰尚水一个，该项目叠拼产品定价36000元/平米。由此可见，在当前海淀区在售项目不足、市场供不应求的背景下，如果海淀区环保科技园地块的公建部分规划为小户型的商住产品，定价在30000元/平米上下也能被市场接受。据此测算，如果公建部分的规划建面占比超过50%，开发商在不改规划的前提下，才可能收支平衡，否则该项目必然亏损。”(中新网房产频道)