借鉴英国 科学设计房产税制度 (2)

　　有人可能会说，开征房产税，或可达到其第三个目的——调节市场供求，或者更直接的，房产税可能会作用于打压房价。

　　然而中国的房价问题极其复杂。就整体经济发展情况、地区差异、历史传统和国民消费偏好看，不难理解所谓的高房价为什么“高”。纵观世界各国，只要政治经济稳定，房价对一般消费者来说都是高的。这种“高”体现了市场供求，体现了房地产作为一种有限紧缺资源商品的特殊属性。

　　笔者认为，中国房价“畸高”的症结，在于它是一个社会资源不公平分配的集中体现。这种不公平，有历史也有现时的原因。所以在如此复杂的现实面前，开征房产税必然意味着对这种根本的不公平进行调整。

　　在不考虑外部竞争的情况下(毕竟由于种种限制，我国公民到国外买房的比例比较低，所以目前几乎不存在国内外房地产业的竞争)，税收对调节价格的作用是极其有限的，也是暂时的。经济个体会把税收因素层层转移。富人对于价格的敏感性相对要低，说白了不在乎税收(在某种程度上)，并且他们可以通过提高租金或让他人代持(则加大社会交易成本)等诸多手段来转移税负，从而穷人租房负担很可能增加。对于中产阶层，在财富投资保值渠道有限的情况下，因为买了第二套房屋而要按市价比例纳税则会带来强大的支出负担，从而使得中间阶层财富大幅缩水，并影响到消费投资的方方面面，进而对金融和宏观经济产生相当的负面影响。从长期来看，社会会以引入房产税后的情况作为新的基准，而内生化到房价中。基本的资源配置和供求关系不发生改变的话，房价该怎么涨还怎么涨。如果经济人都理解这一点，逆向倒推，则不会在根本上影响目前的行为。

　　合理设计房产税制度

　　基于我国国情，房产税需要科学合理设计，结合试点经验谨慎调查研究。

　　第一，研究实证合理化房产税收入的用途，看哪一种转移支付会改善资源配置效率和社会公平，从而决定税收的税种和相应幅度，而不是想当然地决定一个房价的比率。

　　第二，在一定的合理居住面积下，免予对第二套房屋征税。这既是对社会有限投资渠道下经济行为的尊重，也是尽可能保护中产阶层的利益，保护合理需求。中产阶层购买第二套房屋可能源于对房价涨幅的预期而先行为子女购买，也可能基于我国目前养老尚未社会化的前提下为父母买房居住，可以就近照料，或是通过投资租赁对财富保值。对后者产生的收益政府完全可以通过所得税合理征收。对第二套房屋免征房产税还有一个重要的有利之处，就是可以稳定租房市场价格。

　　第三，可以适当加大对第三套及更多套房屋的税率，从而真正打击房地产投机行为。如果由此而带来房价下降，那么则是良性的下降，是对市场中投机行为的合理矫正。通过这种举措促使真正的富余资金流入到生产环节，从而促进经济的良性发展。由于前面的措施保护了正常需求和合理投资者的利益，他们如果出售或出租房屋，就没有多套房所有者加价弥补缴税损失的动机。由于竞争的存在，多套房所有者就无法提价。这样，税收本身的负担，加上卖房租房不能提价而无超额收益，双管齐下，投机则无利可取。笔者预测，第二和第三条措施的结合实施会有效合理地纠正畸形房价的。

　　第四，把房产税设计征收的重点放在交易、所得税和资本利得税上。房地产市场的长远良性发展会在交易增值利得等环节，提供稳定可观的税收来源。另外，至于房地产市场的调控和完善，主要还是要靠利率、供给和廉租房的建设，而非税收。