商业地产租金过快上涨对零售业发展的危害 (2)

　　(三)中小零售企业萎缩将对就业稳定带来严峻挑战。中小零售企业是吸收就业的重要力量，根据国家统计局公布的数据测算，批发零售行业88%的就业是由限额以下中小企业带动的，其零售额在社会消费品零售总额中的占比高达半数以上，是拉动社会消费品零售总额增长的重要力量。当前，中小零售企业正面临经济整体减速和大企业、外资企业的挤压同时，面对高企的租金成本，倒闭势必会影响整个行业的发展。在当前经济潜在增速减速换挡、经济下滑风险仍然存在、就业形势依然严峻的背景下，这一问题将对经济的稳定和社会的稳定形成一定的冲击，必须引起高度重视。

　　(四)高房租带来的投资冲动，催生商业设施过剩和泡沫，进而导致商贸零售行业经营效率下降。与商业地产租金快速上涨伴生的另一个现象是，商业地产的投资冲动。商业高租金一方面挤压了零售业的经营空间，另一方面也导致目前部分大中城市商业地产出现泡沫化倾向。按照国际通用的标准，人均商业面积1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米，上海2008年就已经达到2.3平方米，接近国际标准的2倍，这反映了在一些特大城市中，商业地产的密集开发、过度开发问题非常突出。据国际咨询机构世邦魏理仕2012年调查，全球在建购物中心规模排名前十的城市，中国占了8个。成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市，而在2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，计划新建的面积还有1000万平方米以上。根据wind资讯的数据，北京、上海、成都、南京、沈阳、天津等地的优质零售物业空置率在2008年以来长期保持较高水平。商务部市场建设司2011年调查显示，全国大型零售网点数量、面积均比2010年增加，但单位面积营业额下降了6.7%，一些城市的大型商业网点不同程度存在盲目投资、重复建设、资源浪费等问题。

　　商业地产租金上涨

　　与商业设施过剩的原因分析

　　(一)住宅地产市场严格调控使资金涌向商业地产，进一步推升商业地产租金上涨和市场的泡沫化。商业地产租金的上涨是在我国房地产市场非理性繁荣背景下的产物。近十年是我国房地产市场快速发展时期，伴随经济增长、城镇化进程加快，房地产建设裹挟着民众的预期实现了超常规发展，商业地产也同样如此。2004年以来，房地产调控的政策除了在2008年11月到2009年5月期间为了应对国际金融危机出台了鼓励性质的措施外，总体而言保持了以“压房价”为核心的向下调控取向。尤其是2010年以来，中央对住房市场的调控不断严厉，政策剑指节节攀升的“高房价”问题。然而，住宅市场受到严格控制的同时，商业地产市场却迎来了新一轮投资盛宴，逐步成为房地产开发商规模巨大资金的“天堂”。

　　商业地产投资的快速增长势必导致相应的土地价格不断攀升，进一步导致开发成本不断上升，最后也必定带动租赁价格节节攀升。其逻辑链条与住宅市场开发大同小异，但由于长期以来房地产调控的焦点在于住宅市场，这是因为住宅是直接关系到民生的大事。然而，事实上，商业地产同样与民生高度相关。因此，商业地产高房租，在一定程度上实际上是房地产调控政策重点是“重住宅、轻商业”的结果，从根本上说，是对于商业地产与国民经济社会发展和稳定关系上认识的不足。

　　(二)各地以“造城”运动为载体的城镇化道路导致商业设施建设缺乏必要约束。近年来，新城新区建设成为了各地推动城镇化的重要平台和手段。2013年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心在对辽宁、内蒙古、河北、江苏、河南、安徽、湖北、湖南、江西、广东、贵州、陕西等12个省区的最新调研显示，12个省会城市全部提出要推进新城新区建设，共规划建设了55个新城新区。新一轮“造城”运动已经“蔚然成风”。在新城新区建设中，商业中心网点建设往往作为标志性建筑矗立在城市核心区域。因此，新城新区建设缺乏约束，必然会导致过度商业地产项目建设。与此同时，新城新区的建设，用地面积往往动辄上百平方公里，规划人口比旧城人口还多，严重不符合实际情况，在缺乏人口的条件下，新城新区以及矗立在其中的商业地产都只能是“空中楼阁”。

　　(三)地方政府对土地收入的需求是商业地产高房租和泡沫化问题的根源。商业地产投资冲动得不到合理约束，其根本原因在于地方政府。近两年，由于国际经济增长乏力、国内经济减速换挡，财政收入增速也大幅下降，更重要的是，由于房地产调控力度较大，地方政府土地收入下降较快。2012年全国土地出让金收入为2.69万亿元，较2011年显著下降了15%，占地方财政总收入的31%，比2011年降低了7个百分点。然而，各地在“十二五”规划中均提出了较高的GDP预期增速，并且制订了巨大的投资计划，很多投资项目都需要政府投入。在地方政府融资平台风险不断聚集，监管力度不断加大的条件下，各地仍然寄希望于土地收入。而且，新城建设看得见摸得着，政绩很容易显现出来。即便后来发现决策有误，新城成了烂摊子，已经升迁的官员也不用为这一失误承担责任，所以大多数地方官在新城建设上都充满热情。按照这一逻辑，自然得出地方政府以新城新区的方式推动城镇化的真实目的。然而，新城新区的建设虽然容易，但是缺乏产业的支撑、没有人来生活，那么，新城就只能是空城、鬼城，这些在新城新区中建设的商业中心、城市综合体，都只能长期空置。