房地产冰火两重天:2014年市场或将更大压力(3)
赵路兴认为,造成分化的主要原因在于,在城镇化进程中不同城市创造的就业岗位数量以及吸引力不同。我国城市对人口没有做到层层截留,中小城市本应起到吸纳人口的作用,但我国现阶段实际上却是中小城市人口净流出,大中城市人口状态平衡,特大城市人口净流入,也就是城市规模越大,经济发展越好,就业岗位越多,吸引的人口越多,造成了供求不平衡进一步加剧。
秦虹表示,市场分化格局背后的原因是,大城市特别是一线城市人口集中的速度非常明显。北京统计局公布的北京市新增就业人数显示,2007年到2012年北京每年新增就业人数稳步增长,2012年是44万,今年1到6月份北京新增就业人数已经达到41万。
除城市对人口吸引力不同外,赵路兴还认为房产的投资功能是支撑房价分化的另一因素。他表示,由于房地产资本、资产属性突出,投资特征明显,且城市越大投资取向越明显,也不同程度影响了房价的涨跌幅度。“尽管经过‘国五条’等行政性政策的压制,但一线城市与省会城市等重点城市中投资性需求仍难以完全清除,强需求产生的高房价预期支撑着房价不断上涨。
加码或放松:调控不再一刀切
在各地房地产市场分化的同时,调控政策也不再是之前的“一刀切”,这一点在最新一轮的各地对房地产调控上已明确显现。
受房价上涨压力的影响,四个一线城市纷纷收紧调控,并蔓延至部分二线城市。截至目前,北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州17个城市均已“加码”调控。与之相对的是,徐州却传出“限购”放松的消息,加之前期已有温州、芜湖等城市悄然放松调控,标志着楼市调控已呈现分化趋势。
2014房价:云山雾罩中
房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强;房地产市场起决定性作用的资金面也面临重要变数。
2014年的房价走势如何,冰与火会否持续,泡沫会否破灭?进入年底,关于房地产价格走势众说纷纭,观点不一。
总体看来,影响2014年房价的因素主要有两条:一是调控方式,二是资金面。
由于限贷限购等行政手段多次运用后不见效果,信息联网、房产税等房地产调控长效机制在2014年出台的预期加强。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,以往的住房市场调控存在两大教训,一是过于排斥市场投资投机,单纯地认为投资投机将推高房价激化矛盾,而忽视了住房投资投机起到沟通当前与未来需求桥梁的作用。过于高估政府管控房价的能力,而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明,政府难以有效管控房价,未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制作用。
因此,倪鹏飞认为,未来中国住房政策取向应弱化行政管控,使市场机制能够充分发挥作用,通过深化市场改革,最大限度改善居民实际住房条件。具体概括为,建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。