昆明商业地产发展迅猛 城市人均商业占比接近3平(2)

　　公寓

　　2013年依然走俏

　　2011年一部《单身公寓》对当下社会节奏加快，房价物价走高之后，人们对住房需求出现的微妙变化展现得淋漓尽致，当时还有一个大的政策环境是，限购令等政策调控相继出台，也让公寓一度受到投资者的追捧。

　　这种热度可以说持续到了2013年，纵观去年全年，公寓物业也呈现出大放量的势头，不管是本土房企如七彩云南花之城、大都、文化空间，还是进入云南市场的品牌房企打造的产品如西山万达广场、保利六合、鑫都韵城以及涌鑫哈佛中心，都有公寓物业入市，并且纷纷创造了热销纪录。以大都为例，6月末大都二期推出392套LOFT公寓，3小时内所有房源全部认购一空；而8月份开始推出市场的七彩云南花之城5+1五星托管国际公寓，也在60天创造了15亿元的销售业绩；另外如保利六合公寓8月10日开盘，当日首批推出216套品质公寓，开盘一小时全部售罄。

　　细看这些热销的公寓，户型面积多在30-60平方米之间，保利六合最小的公寓只有26平方米，但产品类型很丰富，有酒店式公寓、soho公寓、墅质公寓等众多公寓，产品基本上是精装修。

　　面积小，总价低，不限购，不限贷等都是很多投资者选择投资公寓很重要的一个理由，我们也注意到，这些公寓多为loft设计，比如大都2期的loft公寓，有4.5米的阔绰设计，买一层送一层，而七彩云南花之城的loft精品公寓，同样是买一层得二层，不仅适合家庭居住，同样适用于小型企业办公所需，因此，不难理解精装小户型公寓仍是投资人群最爱的缘由。

　　对于投资者来说，产品好固然重要，他们更看重的是产品的投资收益率，开发商似乎也看准了消费者的心理，不仅在总价上吸引投资者，更是纷纷给出较高的回报率，为投资者保驾护航。比如，保利六合精装公寓年回报率高达7%；七彩云南·花之城15年平均9%稳定收益，地铁101 9年返租收益98%……就是这方面的产品。

　　除此之外，理性的投资者更要看，一个公寓是否有长远的发展潜力，项目的整体定位，开发商的运营能力，区域的发展价值等诸多综合因素。

　　写字楼

　　要建得高 要智能化也要绿色环保

　　随着城市综合体的遍地开花，写字楼成为各大城市综合体的一个标配。纵观昆明写字楼市场，目前，市场上在使用的写字楼，多建于1999年世博会期间，之后，一直处于缓慢发展阶段，少有写字楼项目入市，并且分布呈现出区域性发展不平衡状态，昆明商务办公环境也存在着良莠不齐的现状，但城市的快速发展呼唤着更多现代化智能化的写字楼出现，于是就出现了大量5A写字楼先后规划建设的现象。

　　今年，说起写字楼，很多产品首先在高度上做文章，力争成为城市的地标建筑。早在1999年153米的佳华广场落成，之后10年多来都引领着昆明城市的第一高楼坐标。2011年是高楼开始集中涌现的一个分水岭，随着南亚风情第壹城168米写字楼和欣都龙城186米财智中心建成，昆明的高楼纪录被打破，除此之外，昆钢科技大厦等都已封顶。目前还有超过15个超高层建筑在建设当中，其中不乏恒隆广场·昆明、昆明西山万达广场等超过300米的超高层。处于规划中的超高层接近20个项目，其中，东风广场“春之眼”项目以456米高度刷新昆明高楼的纪录。

　　高度有了，产品的软硬件也要过关，尤其随着近几年高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天普遍在说的“5A”。也许大家都发现了，这两年新建的写字楼，5A产品频现，绿色环保、国际标准的写字楼产品也进入市场。

　　在昆明写字楼市场，最先打出5A牌，并且被市场推崇的是2009年底开始运营的俊发中心。此后，顺城双塔、南亚风情第壹城、欣都龙城等写字楼也在硬件上接轨国际水平，成为5A品质写字楼的代表。未来，随着昆明西山万达广场、恒隆广场等高标准写字楼的建成，将树立起昆明商务办公的新范本和时代标杆。比如万达·昆明双塔南塔，一经推出，多被整层抢购，目前已经清盘，钻石北塔在去年12月7日开盘两小时也创造了劲销20亿的纪录，足见大型企业和投资者对产品的看好。

　　注重高效商务平台，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化，强化绿色环保办公理念，这些都构成了国际化商务社区的标准，也是当下以及未来写字楼需求的一个大趋势。

　　上海东盟商务大厦等一些项目特别突出大量低碳、生态、环保理念的引入和使用，重在打造一个绿色的商务办公环境，也有一些写字楼，比如大都2期的国际标准写字楼紧邻景观河道，多个公园环绕，致力于打造成为绿色生态办公新样板。反映到市场上，这些主打生态低碳写字楼产品对于亟须改善办公环境的企业和投资客也有强大的吸引力。