北京顶级豪宅争霸战：售价将超15万元/平方米(2)

　　■ 观点

　　多名业内人士都向新京报表示，在北京市大批量供应自住房土地的影响下，预计未来新增的普通商品房价格会出现“被高端化”，虽然2014年顶级豪宅供应会增加，但市场占比非常小，对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。

　　豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米，但去年12月其成交4套房源，网签均价约为8万元/平方米。对此，亚豪机构市场总监郭毅解释，购买顶级豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。

　　【豪宅争霸】

　　融创农展馆项目最贵

　　楼盘预计今秋亮相

　　售价将超15万元/平方米

　　“皇冠上的明珠”，这是融创中国董事长孙宏斌眼中的农展馆地块。这块刷新了北京乃至全国住宅用地单价的项目，将被打造为国际顶级豪宅。

　　农展馆地块位于北京东三环外侧，规划面积约5.9万平方米，拿地总成本为43.24亿元，折合楼面价为7.3万元/平方米。

　　根据1月8日融创方面人士的介绍，农展馆项目将推出大平层产品，主力户型在230-300平方米之间。融创执行董事、北京公司总经理荆宏透露，农展馆项目预计春节后开工，争取在今年九十月份亮相。至于具体开盘时间，荆宏表示要看到时取证情况。

　　此前，融创也曾表示将加快农展馆项目开发。对于坚持的高端精品战略，融创自去年以来不断强调，高端项目也可以实现高周转。

　　谈到备受关注的农展馆项目售价，1月8日，孙宏斌再次透露，该项目价格整体预计在15万元/平方米以上。其中部分优质房源，如西侧临湖位置的房源售价最高可达30万元/平方米。

　　按照单价15万元/平方米、主力户型230-300平方米测算，农展馆项目主力户型单套价格将超过3400万元。对于最终入市价格，融创方面表示还要看届时审批情况。另据荆宏透露，农展馆项目整体货值将在100亿-120亿元之间。

　　据悉，由于定位于国际顶级住宅，农展馆项目将突出硬件、软件两方面的品质，更加关注细节；其营销也将不同于一般中高端产品。融创北京公司营销中心总经理楼艳青表示，顶级产品面向窄众，将注重圈层、渠道营销。

　　中赫·万柳书院

　　“钓7”升级版

　　售价：预计为12万-15万元/平方米

　　在地铁10号线巴沟站西侧，中赫·万柳书院售楼处已经建成。中赫·万柳书院，正是继钓鱼台7号院之后中赫置地高端地产的又一代表作。

　　2012年7月，中赫置地以26.3亿元、配建1.64万平方米回购房的条件竞得万柳地块。纯商品住宅部分楼面价约4.15万元/平方米，是当时北京宅地单价的新高。在拿地一年半之后，该项目的产品规划及打造已经清晰。

　　据中赫集团新闻发言人朱敏介绍，万柳书院共14栋楼301套精装房源，规划为5-7层花园住宅。户型面积在205-530平方米之间，分48种户型。万柳书院整体建筑风格，呈现出老北京“印象灰”的立面。

　　在成功打造钓鱼台7号院的基础上，中赫也对万柳书院进行了升级，用材也更为讲究。例如项目选用的荷兰手工黏土灰砖，小小的一块，成本约1欧元。

　　早在2013年年中，不少高端置业者开始打探万柳书院的入市时间。据悉，目前万柳书院已接待意向客户数量约1600组，是可供房源套数的5倍多。

　　中赫方面没有透露万柳书院未来售价。有业内人士分析，万柳书院周边二手房如万城华府的售价已超过11万元/平方米。考虑到新盘属性及产品特点，万柳书院入市价格预计在12万-15万元/平方米。

　　长期关注高端住宅市场的亚豪机构市场总监郭毅认为，万柳书院是居住属性非常强的项目。考虑到其从拿地至今已有一年半，预计中赫对周转率要求会高一些。加上市场认知度高，也容易实现快销。郭毅预计，万柳书院开盘后一年能消化总量的50%-60%。

　　泰禾北京院子

　　筹备已久，只等预售证

　　售价：待定

　　作为2013年颇受关注的豪宅项目之一，北京院子在2014年伊始便传出“农历新年前或将入市”和“最早5月后开盘”两个版本。对此，泰禾集团相关负责人表示：“我们是想越快越好，但一切还要看建委审批预售证的情况。”

　　2013年1月，泰禾竞得孙河地块，折合楼面价为28559元/平方米。拿地后，泰禾在第一时间便宣布将延续“院子”血统，打造中式风格院落产品；去年8月，北京院子在太庙举行了盛大的亮相仪式并宣布即将入市。“项目本身在去年10月已经具备入市条件了。”该项目负责人表示，自从北京市住建委叫停4万元以上项目预售证审批之后，北京院子的取证工作已经暂停。该负责人表示，2014年肯定是要入市，但时间仍要以住建委发证为准；而推货的数量和价格也将视发证时机来判断。“如果年前能取证，首次开盘量会是五六十套；但如果到了五六月份才能获批，可能就不是这个出货速度。”该负责人表示。

　　2014年的孙河区域竞争将白热化。除了在售的龙湖·双珑原著，日前有消息称，首开孙河项目也有入市意愿。对此，上述泰禾人士表示，在别墅市场，泰禾不惧怕任何对手，与其他产品类型的定位有所不同，集团对于别墅市场的战略就是要“领跑”。

　　对于项目预期，一位不愿具名的业内人士表示，孙河区域经过去年的“熟化”，市场接受度高，但区域内的竞争也会很激烈。泰禾北京院子作为区域内唯一主打中式风格的产品，有独特性，对于客户的吸引程度也具有唯一性，但推盘时间仍是决定其销售预期的主要因素。